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LEILÕES DE IMÓVEIS (CASAS E APARTAMENTOS) DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) - ACABE DE VEZ COM AS SUAS DÚVIDAS!

Os imóveis ofertados pela Caixa Econômica Federal são imóveis retomados de pessoas que, na ocasião da compra, financiaram o bem e, por alguma razão, se tornaram inadimplentes no financiamento. Como o imóvel é dado como garantia do crédito no ato da contratação do financiamento, a inadimplência acarreta a perda do imóvel, perda que é efetivada pela Caixa Econômica Federal através de Execução Extrajudicial (Leilão ou Concorrência Pública), conforme prevê a Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993, e as alterações introduzidas pela Lei 8.883, de 08.06.94, Lei 9.032, de 28.04.95 e Lei 9.648, de 27.05.98.

Abaixo você poderá esclarecer as dúvidas mais comuns sobre a compra de casas e apartamentos da Caixa Econômica Federal através dos Leilões de Imóveis da CEF ou Concorrência Pública.

1. QUEM PODE COMPRAR IMÓVEIS NOS LEILÕES DA CEF?

Resposta da Caixa Econômica Federal:

Qualquer pessoa, física ou jurídica, que atender as seguintes condições:
- Não estar movendo ação judicial contra a CAIXA;
- Não ter restrições cadastrais;
- Não estar inadimplente com a CAIXA;
- Ter renda compatível com o valor do imóvel, no caso de financiamento;
- Estar enquadrado nas regras do FGTS, no caso de utilização de recursos do Fundo de Garantia.

2. QUAIS AS VANTAGENS OFERECIDAS PELA CAIXA AOS INTERESSADOS EM COMPRAR UM DOS IMÓVEIS À VENDA?

Resposta da Caixa Econômica Federal:

- Legalidade da documentação do imóvel;
- Contas e impostos em atraso serão pagos pela CAIXA;
- Possibilidade de financiamento de até 100%, em até 20 anos, desde que o comprador não seja o responsável pelos débitos existentes (ex-mutuário e ocupante).

3. QUAIS TIPOS DE IMÓVEIS ESTÃO À VENDA E SERÃO LEILOADOS PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL?

Resposta da Caixa Econômica Federal:

- Casas, apartamentos e outros tipos de diversos valores. Realize pesquisa, verifique as opções e consulte detalhes do imovel desejado. Se você ainda não sabe como pesquisar os imóveis que serão leiloados, visite a postagem intitulada LEILÕES DA CAIXA: CONSULTE OS IMÓVEIS À VENDA! e veja como é fácil!

Comentário do BLOG IMÓVEIS DA CAIXA:

O leitor que costuma visitar o siste da Caixa Econômica Federal já deve ter notado que lá consta a informação de que os interessados devem preencher um cadastro de interesse para agendar a visita aos imóveis à venda. No entanto, na prática, isso não funciona. Não existe um telefone especialmente reservado para fazer esses agendamentos. Na melhor das hipóteses, algum funcionário da CEF te oferecerá o telefone de um corretor credenciado da CAIXA. No entanto, esse contato só servirá para informar que, de fato, não há como visitar os imóveis da CEF, sobretudo aqueles que ainda estão ocupados por moradores inadimplentes.

Se você encontrar algum imóvel de seu interesse, faça o download do edital e leia esse documento. Nele você encontrará todas as orientações que interessam para fazer a sua proposta e torcer para que o seu lance seja o maior. É claro que você também encontrará muitas informações aqui no Blog Imóveis da Caixa. Para consultar os imóveis da Caixa que serão leiloados na sua cidade, visite a postagem sobre IMÓVEIS À VENDA

Para não deixar o leitor cheio de curiosidade, adiantamos que o edital da Concorrência Pública vem com um formulário de proposta que deve ser (i) preenchido pelo interessado, (ii) lacrado em envelope e (iii) entregue em uma agência da CEF de livre escolha. Feito isso, é só aguardar o setor responsável (GILIE - GERÊNCIA DE FILIAL DE ALIENAÇÃO DE BENS MÓVEIS E IMÓVEIS) entrar em contato.

4. COMO CONHECER OS IMÓVEIS SELECIONADOS NA PESQUISA?

Resposta (ERRADA!) da Caixa Econômica Federal:

Preencha cadastro de interesse, solicitando visita ao imóvel e aguarde o contato da equipe da CAIXA ou, se preferir, ligue para uma de nossas centrais de atendimento.

Comentário do BLOG IMÓVEIS DA CAIXA:

Mais uma vez, no site da Caixa Econômica Federal, consta essa orientação equivocada de "preencher cadastro de interesse". Infelizmente a recomendação que fazemos ao leitor é a de que ele esqueça esse tal cadastro de interesse.

Os funcionários da CEF nem sequer sabem que documento é esse! Para ter alguma noção de como é o imóvel de seu interesse, você terá que se munir do endereço e visitar o local por conta própria, apenas para ter uma boa noção da localização do imóvel. Dificilmente você conseguirá entrar no imóvel, já que normalmente esses imóveis estão ocupados pelos antigos mutuários do financiamento.

5. É POSSÍVEL COMPRAR IMÓVEIS NOS LEILÕES DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, UTILIZANDO RECURSOS DO FGTS?

Resposta da Caixa Econômica Federal:

- Sim, o FGTS pode ser utilizado como recursos próprios, observada regulamentação específica.

Comentário do BLOG IMÓVEIS DA CAIXA:

Imóveis com pendências na documentação (sem habite-se, por exemplo) e imóveis com ações judiciais não podem ser arrematados com recursos do FGTS.

6. É POSSÍVEL COMPRAR IMÓVEIS FINANCIADOS, ATRAVÉS DOS LEILÕES DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL?

Resposta da Caixa Econômica Federal:

- Sim, a CAIXA possibilita o financiamento de até 80% do valor do imóvel em até 20 anos.

Comentário do BLOG IMÓVEIS DA CAIXA:

Imóveis que são objeto de disputa judicial (imóveis com ação judicial) ou com algum problema de documentação (sem "habite-se", por exemplo) não aceitam financiamento e devem ser pagos à vista.

7. COMO POSSO COMPRAR IMÓVEIS NOS LEILÕES DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL?

Resposta da Caixa Econômica Federal:

Os imóveis à venda pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL podem ser adquiridos através de duas modalidades:

- concorrência pública - quando o imóvel será vendido para o interessado que apresentar em sua proposta a melhor oferta. Essa modalidade também é comumente conhecida como LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA.

  ou

- venda direta - quando o imóvel não é arrematado por ninguém no leilão e é encaminhado para ser vendido ao primeiro interessado que apresentar proposta.

Realize pesquisa para verificar a situação do imovel pretendido. Preecha o cadastro de interesse para ser contatado pela equipe CAIXA, podendo realizar visita ao imóvel e esclarecer suas dúvidas.

Comentário do BLOG IMÓVEIS DA CAIXA:

Esqueça o cadastro de interesse. Para saber o motivo, ver questões 3 e 4 acima.

8. COMO FUNCIONAM OS LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA?

- O imóvel é vendido para o pretendente que fizer a melhor oferta.
- O interessado apresenta uma proposta de compra, em envelope lacrado para posterior abertura e classificação.
- Os critérios de avaliação são pré-estabelecidos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e são de conhecimento público através do edital do imóvel.

Comentário do BLOG IMÓVEIS DA CAIXA:

O montante da proposta a ser pago com financiamento sofrerá incidência de um redutor. Para rápida exemplificação, se a sua proposta for de 100 mil reais, dos quais 50 mil serão financiados, o valor considerado na classificação será o de 90 mil reais. Isso quer dizer que alguém que fizer uma proposta igual à sua, de 100 mil reais, e optar por pagar à vista, vencerá a sua proposta.

9. COMO COMPRAR IMÓVEIS NOS LEILÕES DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ATRAVÉS DE VENDA DIRETA?

- O imóvel é vendido ao primeiro interessado que apresentar proposta, respeitando o valor de avaliação.

10. COMO SABER SE O IMÓVEL DA CAIXA DE MEU INTERESSE ESTÁ OCUPADO?

Resposta da Caixa Econômica Federal:

- Existem imóveis ocupados e desocupados. Você encontrará esta informação realizando pesquisa, e em Resultado da pesquisa clique sobre o endereço do imóvel, e veja no campo Situação.

Comentário do BLOG IMÓVEIS DA CAIXA:

O melhor a fazer é visitar o imóvel e se informar no local. Em alguns casos raros, o site da Caixa Econômica Federal apresenta o imóvel em situação de ocupado quando na verdade ele não está. Isso ocorre quando o ex-mutuário ainda está no imóvel na ocasião da visita do engenheiro credenciado da Caixa Econômica Federal, mas já desocupou o imóvel antes da realização do leilão.

11. PARA IMÓVEIS COMPRADOS NOS LEILÕES DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, QUEM É O RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DAS CONTAS E IMPOSTOS EM ATRAZO?

Resposta da Caixa Econômica Federal:

- As contas e impostos em atraso serão pagos pela CAIXA, ficando o adquirinte livre de qualquer ônus, desde que o comprador não seja responsável pelos débitos existentes (ex-mutuário e ocupante), exceto para imóveis de propriedade da EMGEA.

Comentário do BLOG IMÓVEIS DA CAIXA:

Nos imóveis de propriedade da EMGEA - Empresa Gestora de Ativos (isso constará no edital), os débitos decorrentes de relação de consumo ficarão por conta do comprador do imóvel. Veja o que diz um edital recente acerca desse assunto:
"13.5. Não serão de responsabilidade da EMGEA os débitos decorrentes de relação de consumo,vencidos ou vincendos, originários do fornecimento de produtos e serviços de água, esgoto, energia elétrica, telefonia e outros de mesma natureza, disponibilizados nos imóveis ofertados neste edital, mesmo os inscritos em Dívida Ativa, por se tratarem de obrigação entre consumidor final e fornecedor".
Os débitos de energia elétrica, telefonia, internet, TV a cabo, etc. são débitos que não estão associados diretamente ao imóvel, mas ao consumidor final que contratou os serviços. Por isso, também não serão de responsabilidade do arrematante do imóvel, mas sim do antigo usuário desses serviços.

Por sua vez, os débitos de água e esgoto estão diretamente associados ao imóvel e, portanto, deverão ser pagos pelo arrematante do imóvel.

No entanto, em alguns casos, o arrematante acaba escapando também dos débitos de água e esgoto. Isso ocorre quando o imóvel arrematado pertence a um condomínio e os serviços de água e esgoto já estão incluídos na taxa condominial, de modo que não seja possível pagar o condomínio sem pagar simultaneamente as taxas incluídas nele.

Neste caso, mesmo sendo um imóvel da EMGEA, a Caixa providenciará também o pagamento desses débitos, já que deverá pagar o condomínio e não é possível fazê-lo sem pagar também as taxas que estão incluídas no condomínio (água e esgoto).

Mas, atenção: isso só ocorre nos casos em que os serviços de água e esgoto já estão incluídos na taxa condominial. Do contrário, o débito será de responsabilidade do arrematante do imóvel.

Já os débitos de IPTU e de taxa condominial são de responsabilidade da EMGEA, a não ser nos casos em que o arrematante do imóvel é o próprio morador e/ou ex-mutuário do imóvel. Veja o que diz o edital:
"13.4. Na hipótese do adquirente ser o ocupante e/ou ex-mutuário do imóvel objeto da compra e venda, serão de sua responsabilidade as despesas vencidas e vincendas com IPTU, condomínio, foro, laudêmio, e demais tarifas, taxas ou qualquer outro tributo incidente sobre o imóvel, cumprindo inclusive ressarcir à EMGEA eventuais quantias que esta tenha incorrido com tais despesas, tudo como condição prévia à concretização da venda no prazo regulamentar deste edital".
Presume-se disso que, se o adquirente do imóvel não é o ocupante e/ou ex-mutuário do imóvel objeto da compra e venda, os débitos de IPTU, condomínio, etc. serão de responsabilidade da EMGEA e terão o pagamento providenciado pela Caixa Econômica.

12. COMO É A ATUAÇÃO DO CORRETOR NA VENDA DOS IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL?

Resposta da Caixa Econômica Federal:

O corretor é credenciado e treinado pela CAIXA para prestar os seguintes serviços ao comprador:

- acompanhamento para visita ao imóvel.
- orientação sobre as formas de pagamento do imóvel.
- orientação na organização da documentação, no caso de compra a vista ou financiada.
- orientação para desocupação, no caso de aquisição de imóvel ocupado.

Pela prestação desses serviços, haverá um percentual de corretagem (até 5% do valor da venda), que será pago pelo comprador, apenas no caso de realização do negócio. O valor da corretagem já está previsto no Depósito de Caução.

Comentário do BLOG IMÓVEIS DA CAIXA:

Atenção: ninguém é obrigado a contratar um corretor. Toda a operação pode ser feita sem um corretor. No entanto, se você não entende nada do assunto e tampouco tem tempo para resolver questões de documentação e débitos do imóvel, vale à pena contratar um corretor.

Para estimar os gastos com a documentação do imóvel (Registro, Escritura e ITBI), visite a postagem REGISTRO DE IMÓVEIS, ESCRITURA E ITBI.

13. O QUE É O DEPÓSITO DE CAUÇÃO?

Corresponde a 5% do valor do imóvel que você deseja adquirir, que deve ser recolhido em uma conta de Caução, aberta no nome do interessado, em uma Agência da CAIXA, que visa validar a proposta apresentada, até que seja avaliada e aceita. Caso a proposta não seja aceita, o valor é devolvido ao proponente. Caso o negócio se realize, o valor poderá ser utilizado para despesas com documentação ou corretagem com a aquisição do bem.

Fonte: Site da Caixa Econômica Federal

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4 comentários:

  1. Como sempre, parabéns pela excelente postagem.

    Uma dúvida em relação ao financiamento: você diz que, embora a caixa afirme o contrário no site, não é possível financiar imóveis com pendências judiciais. No edital, quando um imóvel não tem o número do processo na descrição, é possível que, necessariamente, esse imóvel não está na justiça?

    Há casos de imóveis que têm processos na justiça, mas a Caixa não informa no edital?

    São comuns os casos em que o ex-mutuário aceita pacificamente a execução extra-judicial a ponto de sequer entrar na justiça?

    Um abraço!

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  2. Agradeco a orientacao,pois esclareceu perfeitamente minhas duvidas. Abraco!

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  3. Ótimo blog, parabéns pelo trabalho!

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  4. como faço para preencher o cadastro da caixa

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