ASPECTOS JURÍDICOS DOS LEILÕES DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL


LEILÕES DE IMÓVEIS, DESPEJO OU DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL, IMISSÃO DE POSSE, ANTECIPAÇÃO DE TUTELA E EVICÇÃO DE DIREITO

Nesta postagem, trataremos das principais questões jurídicas relativas à aquisição e desocupação de imóveis de Leilões ou Concorrências Públicas da Caixa Econômica Federal. No entanto, não o faremos segundo os interesses de um jurista, mas, sim, de alguém que pretenda comprar um imóvel, seja para nele morar, seja para revendê-lo e assim obter algum ganho.

Começaremos trazendo um caso muito interessante (caso real), em que o ex-mutuário, depois de ter o seu imóvel arrematado em leilão da Caixa, foi acionado na Justiça pelo arrematante do imóvel, através de ação de IMISSÃO DE POSSE COM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. A Justiça decidiu em favor do arrematante e determinou que o ex-mutuário desocupasse o imóvel. Em resposta, o ex-mutuário entrou com recurso na Justiça, na tentativa de anular essa determinação.

Abaixo, veremos o que o juiz relator do caso decidiu e tentaremos compreender como funcionam os trâmites jurídicos de desocupação de imóveis arrematados em Leilões e Concorrências Públicas da Caixa Econômica Federal. A partir daí, vamos propor uma estratégia de escolha dos imóveis mais apropriados para investir, estratégia baseada em critérios jurídicos, de modo a evitar que o interessado em imóveis leiloados sofra com a morosidade da Justiça sem alcançar ganhos que justifiquem o "engessamento" dos seus recursos financeiros por longo período.

Pois bem, chega de conversa, vamos ao que interessa!

I. RECURSO CONTRA DECISÃO DEFERIDA EM AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA

O juiz inicia o relatório descrevendo a situação que culminou no recurso:
"Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos da ação de imissão de posse que, tendo por objeto o imóvel adquirido junto a Caixa Econômica Federal, deferiu o pedido de liminar para a imissão do autor, ora agravado (arrematante), na posse do imóvel objeto da lide, assinalando ao réu, ora agravante, o prazo de 15 dias para a desocupação voluntária".
Em seguida, descreve o conteúdo do recurso:
"Inconformado com o referido despacho, o agravante (ex-mutuário) recorre alegando, em síntese, que não estão preenchidos os requisitos autorizadores da concessão da tutela antecipada, que se afigura temerária antes de ouvida as razões da parte adversa, no caso, o agravante (ex-mutuário). Argumenta, ainda, que o Decreto Lei n° 70/66 representa verdadeira afronta aos princípios constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa. Pugna, ao final, pela concessão de efeito suspensivo e pelo provimento do recurso com reforma da referida decisão".
Note-se que o recurso envolve duas alegações mais importantes: (a) a de que não estão preenchidos os requisitos autorizadores da concessão da tutela antecipada e (b) a de que o DECRETO-LEI n° 70/66 representa verdadeira afronta aos princípios constitucionais.

Por fim, o juiz nos oferece a sua decisão em três passos. No primeiro passo, os dois requisitos que autorizam a Antecipação de Tutela (concedida na ação de Imissão de Posse) são apresentados:
1. "Com efeito, para a concessão da tutela antecipada é necessária a existência dos requisitos autorizadores: (i) prova inequívoca que confira verossimilhança às alegações do requerente, ou seja, prova segura que revele alguma probabilidade a respeito da existência do direito alegado e (ii) fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação".
No segundo passo, o juiz reconhece como satisfeito o primeiro requisito que autoriza a Antecipação de Tutela. A certidão do cartório de registro de imóveis apresentada pelo arrematante é considerada como (i) prova inequívoca das alegações do requerente. Vejamos o texto:
2. "De acordo com os documentos juntados aos autos, notadamente a certidão do cartório de registro de imóveis , verifica-se a existência de (i) prova inequívoca da verossimilhança das alegações do agravado (arrematante), restando demonstrado ser o mesmo o proprietário do imóvel objeto da lide".
No terceiro passo, o juiz reconhece o segundo critério que autoriza a Antecipação de Tutela como igualmente satisfeito:
3. "O (ii) fundado receio de dano irreparável, ou de difícil reparação, justifica-se pelo fato de que, não sendo deferida a liminar, o agravante (ex-mutuário) permaneceria no imóvel até a decisão final da ação, causando ao agravado (arrematante) prejuízos, retardando a destinação que este daria ao imóvel, estando impossibilitado de usufruir da posse do bem que lhe pertence, tendo, inclusive, que arcar com despesas de aluguel para sua moradia, enquanto o agravante (ex-mutuário) continuaria a residir no local sem qualquer ônus. Ademais, o agravado (arrematante) financiou o bem junto à Caixa Econômica Federal, estando obrigado a pagar as prestações do financiamento".
Para complementar o seu ponto, o juiz ainda recorre ao entendimento jurisprudencial, reconhecendo o Decreto-Lei nº70/66 como constitucional, validando, portanto, a execução extrajudicial (leilão) através da qual o imóvel foi arrematado:
"De acordo com entendimento jurisprudencial já pacificado, a execução do Decreto-lei n° 70/66 é constitucional, não implicando em qualquer nulidade. E o artigo 37 do referido dispositivo prevê que uma vez transcrita a arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, o adquirente poderá requerer ao juízo a imissão de posse no imóvel, que lhe será concedida liminarmente, sendo negada somente se o devedor, citado, comprovar, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, que resgatou ou consignou judicialmente o valor de seu débito, antes da realização do primeiro ou do segundo leilão público, o que não ocorreu no caso em questão".
Enfim, o desfecho:
"Nas circunstâncias mostradas nos presentes autos há alicerce para a ordem de desocupação do imóvel em questão, pelo que não merece censura a referida decisão recorrida. Em face do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso".

II. DESPEJO OU DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL DE LEILÃO DA CAIXA ECONÔMICA

Podemos aprender muitas coisas com o juiz relator desse caso, precisamente porque o seu texto é explicativo (como exige a lei, neste caso) e pode ser compreendido até mesmo por quem não tem afinidade com o direito. O mais importante para os nossos interesses, no entanto, é entender o instrumento pelo qual alcançamos na Justiça a determinação de desocupação (rápida) do imóvel arrematado. Refiro-me à Imissão de Posse com pedido de Antecipação de Tutela.

No contexto que nos interessa aqui, a Imissão de Posse pode ser entendida como o ato pelo qual, mediante mandado judicial, o arrematante do imóvel alcança a posse direta do bem, ou ainda, como o meio processual cabível para conferir posse a quem ainda não a tem. Para saber mais sobre essa ação, clique no link IMISSÃO DE POSSE E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

Quando o imóvel arrematado ainda está ocupado pelo ex-mutuário (como ocorre em quase todos os casos), ainda que já tenha feito a transcrição da Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, o arrematante não poderá desfrutar do bem. Neste caso, o arrematante tem a posse indireta do imóvel, já que a Carta de Arrematação lhe conferirá a propriedade do imóvel. No entanto, a posse direta do imóvel estará impedida pela permanência do ex-mutuário no imóvel.

Para alcançar a posse direta do imóvel, o arrematante terá que entrar na Justiça contra o ex-mutuário com uma ação de Imissão de Posse. Veja o que diz o Decreto-Lei 70/66, em seu artigo 37, parágrafo 2º, sobre esse assunto:
"Uma vez transcrita no Registro Geral de Imóveis a carta de arrematação, poderá o adquirente requerer ao Juízo competente imissão de posse no imóvel, que lhe será concedida liminarmente, após decorridas as 48 horas mencionadas no parágrafo terceiro dêste artigo, sem prejuízo de se prosseguir no feito, em rito ordinário, para o debate das alegações que o devedor porventura aduzir em contestação".
Para matar a curiosidade do leitor, trago abaixo o parágrafo 3º referido acima:
"A concessão da medida liminar do parágrafo anterior só será negada se o devedor, citado, comprovar, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, que resgatou ou consignou judicialmente o valor de seu débito, antes da realização do primeiro ou do segundo público leilão".
O pedido de Antecipação de Tutela, por sua vez, complementará a ação de Imissão de Posse, conferindo agilidade ao processo, tendo em vista desocupar o imóvel o mais rápido possível. Vejamos uma definição:
A Antecipação de Tutela consiste em um pedido feito ao juiz para que se antecipe os efeitos da sentença já para o início do processo. O artigo 273 do Código de Processo Civil trata desse ponto.
Para o arrematante que entrou na Justiça contra o ex-mutuário para desocupar o imóvel (ação de Imissão de Posse), o pedido de Antecipação de Tutela, se concedido pelo juiz, determinará a desocupação do imóvel já no início do processo, para que o autor (arrematante) não tenha que esperar até o final da ação e, portanto, seja honerado pela morosidade da Justiça.

Para ser concedida, o juiz relator do caso real que apresentamos acima menciona dois requisitos autorizadores: (i) prova inequívoca das alegações do requerente e (ii) fundado receio de dano irreparável.

O primeiro requisito é satisfeito pela apresentação da Certidão do Cartório de Registro de Imóveis, documento que o arrematante não deverá ter dificuldade de obter, já que a Caixa Econômica garante a legalidade da documentação.

O segundo requisito é satisfeito pelo fato de que, sendo recusado o pedido de Antecipação de Tutela, o ex-mutuário permaneceria no imóvel arrematado até o final da ação, causando prejuízos irreparáveis ao arrematante do imóvel, que responderia pelas despesas (condomínio, IPTU, financiamento, etc.) sem poder usufruir do bem.

Assim, se a ação de Imissão de Posse (não é ação de Reintegração de Posse, nem de Despejo) consiste no instrumento através do qual o arrematante alcançará na Justiça a determinação para que o ex-mutuário desocupe o imóvel, o pedido de Antecipação de Tutela será útil não apenas para que o imóvel seja desocupado, mas para que seja desocupado já no início do processo e o arrematante não tenha que aguardar até o final da ação.

No entanto, nem sempre o juiz concede a Antecipação de Tutela, ou seja, nem sempre o juiz determina a desocupação do imóvel já no início da ação de Imissão de Posse. O caso predominante em que essa recusa se dá ocorre sobretudo quando há o que os juristas denominam "risco de evicção de direito", risco do qual trataremos a seguir.

III. LEILÕES DE IMÓVEIS E RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO

Aqui entra em cena a importância de CONSULTAR OS PROCESSOS JUDICIAIS que o ex-mutuário possui contra a Caixa Econômca Federal, pois é assim que se determina o risco de evicção de direito, que nós podemos entender simplesmente como "risco jurídico" da transação. Como ponto de partida, vejamos uma definição desse risco:
Evicção de direito é a perda (parcial ou total) de um bem por  motivo de decisão judicial relacionada à causa preexistente ao  contrato.

No caso dos Leilões da Caixa, esse risco existe quando o ex-mutuário entra na Justiça, contra a Caixa Econômica Federal, na tentativa de impedir ou anular a Execução Extrajudicial (Leilão ou Concorrência Pública) através da qual o imóvel objeto de disputa foi ou será arrematado por alguém.

Se a sentença favorecer o ex-mutuário e for publicada apenas DEPOIS da Execução Extrajudicial (Leilão) e, portanto, DEPOIS que o imóvel já foi arrematado por alguém, o arrematante verá o Título de Aquisição do imóvel obtido no Leilão / Concorrência Pública ser anulado pela Justiça e, assim, perderá a propriedade recém adquirida do imóvel em razão de uma causa preexistente ao seu contrato de compra e venda com a Caixa Econômica Federal, o que caracteriza a referida evicção de direito.

No entanto, é preciso deixar claro: o risco de evicção de direito recai sobre a Caixa Econômica Federal. Vejamos o que diz o seguinte trecho, retirado de um edital de Concorrência Pública da Caixa Econômica Federal, a esse respeito:
"Para os [...] imóveis com ação judicial, recairá sobre a CAIXA o risco de evicção de direito, nos termos do art.447 e seguintes do Código Civil, sendo que, sobrevindo decisão [...] decretando a anulação do título aquisitivo (Consolidação  da Propriedade/Carta de Arrematação e/ou Adjudicação) o presente  contrato se resolverá de pleno direito. Nesse caso, a CAIXA devolverá ao adquirente os valores por ele despendidos na presente transação,  quais sejam, os valores relativos à aquisição do imóvel, como caução,  sinal, prestação, ou o valor total, se for o caso, bem como as demais  despesas cartorárias, tributárias, condominiais e, ainda, o valor  referente às benfeitorias úteis e/ou necessárias".
Como se vê, nos casos em que a Justiça decide em favor do ex-mutuário, anulando o Título de Aquisição que confere propriedade ao arrematante, a evicção de direito recairá sobre a Caixa Econômica Federal, que devolverá ao arrematante todos os valores por ele desembolsados.

IV. LEILÕES DE IMÓVEIS: RISCO DE EVICÇÃO DE DIREITO

É claro que, ao participar de Leilões e/ou Concorrências Públicas da Caixa Econômica, esperamos adquirir um imóvel, seja para morar, seja para fazer o nosso dinheiro crescer ao revendê-lo, e de nada adianta empregar tempo e esforços para não atingir nem uma coisa, nem outra. Por isso, podemos considerar alguns casos que ajudam a identificar as situações em que a evicção de direito pode entrar em cena e atrasar os nossos projetos.

Caso 1. Nos casos em que o ex-mutuário não possui ação judicial contra a Caixa Econômica, a evicção de direito pode entrar em cena. Afinal, o ex-mutuário pode recorrer à Justiça, na tentativa de anular a Execução Extrajudicial (Leilão ou Concorrência Pública) através da qual o imóvel foi ou será arrematado por alguém. Se o juiz decidir em favor do ex-mutuário, o Título de Aquisição (Carta de Arrematação ou similar) obtido pelo arrematante será anulado e a evicção de direito se fará valer.

A vantagem, nesses casos, é que o imóvel poderá ser financiado (desde que não possua qualquer pendência na documentação). Assim, não há propriamente a necessidade de desembolsar os valores totais, de modo a "engessar" os recursos financeiros do arrematante até que a ação tenha desfecho. Aliás, nesses casos, é recomendado financiar o imóvel, ainda que se tenha todo o dinheiro para pagá-lo à vista. Desse modo, o risco de o arrematante ver os seus recursos financeiros ficarem "engessados" até o desfecho de uma eventual ação do ex-mutuário contra a Caixa é quase eliminado, já que o arrematante não precisará desembolsar o valor integral do imóvel. Sendo assim, podemos dizer que, no referido caso, há risco de evicção de direito, mas esse risco não se traduz em grandes prejuízos (e talvez nem em pequenos prejuízos). "Ou vence ou empata".

Caso 2. Nos casos em que o ex-mutuário já possui ação judicial contra a Caixa Econômica, mas a ação ainda não possui sentença publicada, a evicção de direito pode entrar em cena a qualquer momento com a publicação da sentença. De fato, se a sentença favorecer o ex-mutuário, não reconhecendo a validade da Execução Extrajudicial (Leilão ou Concorrência Pública) através da qual o imóvel foi arrematado, o Título de Aquisição (Carta de Arrematação ou similar) será anulado, fazendo valer a evicção de direito.

Nestes casos, o prejuizo pode ser maior, já que o imóvel não poderá ser financiado, ou seja, o arrematante precisará desembolsar o valor total na aquisição do imóvel e, a partir daí, muito provavelmente verá o seu dinheiro ficar "engessado" até o desfecho da ação do ex-mutuário contra a Caixa, podendo ainda encontrar um desfecho que favoreça o ex-mutuário. Nessa situação, até mesmo a ação para desocupação do imóvel (ação de Imissão de Posse) não deve ter sucesso, já que a desocupação estará condicionada ao desfecho da ação que o ex-mutuário possui contra a Caixa Econômica. Se a Execução Extrajudicial ainda não foi reconhecida como válida, por que o juiz determinaria a desocupação do imóvel?

Caso 3. Nos casos em que o ex-mutuário já possui ação judicial contra a Caixa Econômica e a ação já tem sentença publicada com resultado desfavorável ao ex-mutuário, reconhecendo a validade da Execução Extrajudicial através da qual o imóvel foi ou será arrematado, a possibilidade de evicção de direito é a mais improvável e remota. Afinal, se a Execução Extrajudicial (Leilão ou Concorrência Pública) já teve a sua validade reconhecida pela Justiça na ação do ex-mutuário contra a Caixa, automaticamente estará reconhecida também a validade do Título de Aquisição (Carta de Arrematação ou similar) obtido pelo arrematante na Execução Extrajudical.

Além disso, ao entrar na Justiça contra o ex-mutuário, com ação de Imissão de Posse com Antecipação de Tutela, muito provavelmente o arrematante terá sucesso e obterá da Justiça uma solução rápida para a desocupação do imóvel, já que preencherá os requisitos autorizadores da Tutela Antecipada, quais sejam: (i) prova inequívoca das alegações do requerente (arrematante) e (ii) fundado receio de dano irreparável.

A propriedade do imóvel, atestada pela Certidão do Cartório de Registro de Imóveis será reforçada pelo reconhecimento da validade da Execução Extrajudicial (Leilão ou Concorrência Pública), reconhecimento feito pela própria Justiça. Já o fundado receio de dano irreparável se justifica pelo mero fato de o ex-mutuário permanecer no imóvel até o desfecho da ação.

V. ESTRATÉGIA DE ESCOLHA DOS IMÓVEIS À VENDA

Diante de todo esse percurso, podemos agora estabelecer a seguinte estratégia:

Em primeiro lugar, deve-se apostar em imóveis nas condições do caso 3, ou seja, em imóveis de ex-mutuários que entraram na Justiça contra a Caixa Econômica e cujas ações já possuem sentença publicada, com resultado desfavorável ao ex-mutuário e que reconhece a validade da Execução Extrajudical (Leilão ou Concorrência Pública).

Estes imóveis serão os mais seguros e oferecerão ao interessado em adquirí-los até mesmo a possibilidade de abrir mão de ganhos mais altos, já que isso será recompensado com a segurança envolvida na transação. Assim, se o "investidor" não encontrar um imóvel (nessas condições) oferecendo grandes possibilidades de ganho (o que envolve aspectos não jurídicos que serão tratados em outra ocasião), ainda poderá optar por outros imóveis nas mesmas condições do caso 3,  ainda que esses ofereçam ganhos menores. Afinal, "mais vale um pássaro na mão do que dois voando".

Na ausência de imóveis nas condições do caso 3, deve-se apostar em imóveis adequados ao caso 1, ou seja, em imóveis cujo ex-mutuário não possua ação judicial contra a Caixa Econômica; no entanto, deve-se financiar o imóvel, tendo em vista evitar o "engessamento" total dos recursos financeiros. Assim, a espectativa de ganhos deve ser maior que aquela praticada nas condições do caso 3. Afinal, se o risco de evicção é maior, as possibilidades de ganhos também devem o ser.

Na ausência de imóveis nos casos 1 e 3, deve-se apostar em imóveis adequados ao caso 2, desde que possuam as melhores possibilidades de ganhos. Assim, o interessado em adquirir imóveis em tais condições alinhará o risco com as espectativas/estimativas de ganhos que poderá obter.

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