SUSPENSÃO OU CANCELAMENTO DE LEILÃO DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA


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JURISPRUDÊNCIA SOBRE TENTATIVA DE CANCELAR OU SUSPENDER LEILÃO DE IMÓVEIS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

De tempos em tempos, é importante fazer pesquisas de jurisprudência para aprender mais sobre leilões e concorrências públicas da CEF. Essas pesquisas são muito úteis, porque nelas podemos tomar conhecimento de como o Poder Judiciário trata as disputas envolvendo ex-mutuário versus Caixa Econômica ou arrematante versus ocupante do imóvel. Nesta postagem, trago uma decisão liminar, proferida no ano de 2012 (portanto, trata-se de decisão recente). O resumo da situação é a seguinte: ao tomar conhecimento de que seu imóvel seria leiloado pela CEF, o ex-mutuário entrou na Justiça, solicitando o cancelamento do leilão, que já tinha local, dia e hora marcada. Vejamos abaixo a opinião do juiz a respeito do pedido desse ex-mutuário.
Antes de mais nada, o juiz descreve a situação, para mostrar que compreendeu bem as alegações do ex-mutuário, bem como quais direitos são por ele reclamados:
“Trata-se de ação cautelar proposta por XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF, objetivando, em síntese, o cancelamento do leilão do imóvel, designado para o dia XX de YYYYYY de 2012. Alega o requerente que firmou com a CEF contrato de mútuo com obrigações e alienação fiduciária - carta de crédito - FGTS, para financiamento de um imóvel, em conjunto com sua ex-companheira, XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Aduz que, em razão dissolução da união estável, passou a enfrentar dificuldades financeiras, deixando, pois, de pagar as parcelas referentes ao financiamento, fato que levou à indicação do imóvel a leilão pela requerida. Ressalta que a CEF não cumpriu todas as formalidades contratuais prévias, necessárias ao leilão extrajudicial, visto que nunca recebeu qualquer aviso de cobrança, nem mesmo notificação para purgar a mora, sendo-lhe negada, assim, a oportunidade de efetuar o pagamento das parcelas vencidas do imóvel ou mesmo de renegociar a dívida. [...]”.
Em seguida, a Caixa Econômica Federal se pronunciou a respeito das alegação do ex-mutuário. Abaixo, temos o resumo da situação, feito pelo próprio juiz:
“Regularmente citada, a CEF ofertou contestação às fls. XX/XX, aduzindo, preliminarmente, o ato jurídico perfeito, a inépcia da inicial e o litisconsórcio ativo necessário. No mérito, alegou a regular notificação do requerente para a purgação da mora, a consolidação do imóvel em favor da CEF e a regularidade dos procedimentos legais adotados [...]”.
A partir daí, o juiz passa a dar fundamento à sua decisão. Não é necessário que o leitor compreenda as noções técnicas, próprias de escritos jurídicos, para entender o que está acontecendo. Basta levar em conta certas alegações mais gerais e conclusivas do juiz. Vejamos:
"O requerente (ex-mutuário) ajuizou a presente medida cautelar preparatória, objetivando o cancelamento do leilão extrajudicial do imóvel, designado para o dia XX de YYYYYY de 2012. As ações cautelares, previstas no artigo 796 e seguintes do Código de Processo Civil, têm como requisitos ensejadores à sua concessão o fumus boni iuris e o periculum in mora. É certo que há possibilidade de dano na hipótese de o requerente (ex-mutuário) vir a ser despojado de sua moradia, contudo, ainda que na ação principal se pretenda promover a revisão da dívida, há que se demonstrar, de plano, um mínimo de plausibilidade (fumus boni iuris), para a concessão da medida aqui requerida. No caso dos autos, o requerente firmou o contrato em 2006, ou seja, há quase seis anos. Embora afirme que a ré (Caixa Econômica) não respeitou a lei e as próprias cláusulas do instrumento, sequer juntou aos autos planilha que comprove, ao menos, os valores cobrados, assim como o período de inadimplência. Se desde o ano de 2010 o requerente já havia deixado de pagar as parcelas pactuadas, nada obstava a propositura de acordo de renegociação de dívida perante a requerida. Contudo, somente agora, quando já consolidado o imóvel em favor da CEF e designado o leilão é que o requerente vem invocar a prestação jurisdicional. Não se pode perder de vista que a inadimplência gera desequilíbrio no Sistema Financeiro da Habitação, não podendo o Judiciário, sem qualquer fundamento, compactuar com o descumprimento da cláusula pacta sunt servanda. Na situação em apreço, o mutuário, em débito, alegou não ter sido notificado para purgar a mora, entretanto, verifica-se, pelos documentos juntados às fls. XX/XX, que tanto o requerente (ex-mutuário) quanto sua ex-companheira foram regulamente notificados, transcorrendo o prazo in albis, sem que tenham se manifestado. Assim sendo, resta impossibilitada a concessão da liminar para que a requerida (Caixa Econômica) se abstenha de promover o leilão extrajudicial do imóvel, caso contrário, admitir-se-ia o enriquecimento sem causa do devedor, em prejuízo do credor”.
Em seguida, o juiz fundamenta a sua decisão com base da jurisprudência:
“A jurisprudência tem se posicionado nesse sentido, como nos julgados colacionados a seguir: AI XXXXX AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - XXXXX Relator(a) JUIZ XXXXXXXXXXXXXX Sigla do órgão TRF3 Órgão julgador PRIMEIRA TURMA Fonte DJU DATA: XXXXXXXX PÁGINA: XXX Decisão Vistos e relatados os autos nos quais são partes as acima arroladas, DECIDE a Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da Terceira Região, por unanimidade, negar provimento ao agravo instrumento e julgar prejudicado o agravo regimental, nos termos do voto do Relator. Ementa EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO DE LEILÃO. CONSTITUCIONALIDADE DO DECRETO-LEI 70/66. AUSÊNCIA DE DEPÓSITO DAS PARCELAS VINCENDAS OU INCONTROVERSAS.
1. Presente a possibilidade da ocorrência de dano de difícil reparação devido a eventual venda do imóvel bem como do registro da carta de adjudicação/arrematação do bem. Contudo, é constitucional o Decreto-Lei 70/66 (STF, RE 223.075-DF)".
A alegação (por parte do ex-mutuário) de que o Decreto-Lei 70/66 é inconstitucional é muito comum nessas disputas. No entanto, como se vê acima, essa não é a opinião jurisprudencial do Poder Judiciário. O juiz prossegue:
"2. É preciso assegurar um mínimo de retorno para a instituição financeira. A inadimplência causa ao mutuário o risco de sofrer a execução judicial ou extrajudicial do contrato.
3. Não obstante o código do consumidor seja aplicável aos contratos de adesão do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), as cláusulas contratuais devem estar submetidas ao princípio da boa-fé. Não se mostra viável autorizar ao agravante (ex-mutuário) se eximir do cumprimento de suas obrigações, vez que não se pode assegurar o direito à inadimplência.
4. A ausência de oferta de depósito bem como de pagamento do montante incontroverso não evidencia a plausibilidade real de direito supostamente violado.
5. Agravo regimental prejudicado. Agravo de instrumento ao qual se nega provimento. AC XXXXXXXXXXXXXXX AC - Apelação Civel - XXXXXXX Relator(a) Desembargador Federal XXXXXXXXXXXXXXXXX Sigla do órgão TRF5 Órgão julgador Segunda Turma Fonte DJ - Data: XXXXXXXX - Página: XXX - Nº: XXX Decisão UNÂNIME Ementa PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. NECESSIDADE DE DEPÓSITO INTEGRAL DAS PRESTAÇÕES VENCIDAS E VINCENDAS. SUSPENSÃO DE EXECUÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL.
1. Ao realizar o contrato de financiamento, valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, o mutuário assumiu o risco de, em se tornando inadimplente, ter o imóvel, objeto do financiamento, levado a leilão, pois tal imóvel, na realização do contrato, é gravado com o direito real de garantia hipotecária, razão pela qual (o ex-mutuário) está perfeitamente ciente das conseqüências que o inadimplemento poderia acarretar.
2. A simples argumentação de que os valores cobrados pela apelada desrespeitam o pactuado, no contrato de financiamento da casa própria, não é suficiente para caracterizar a necessidade da suspensão de tal medidaainda mais, quando nenhum depósito judicial foi realizado na ação cautelar cujo presente recurso está relacionado.
3. É reiterado nos Tribunais o entendimento de que é imprescindível o depósito integral das prestações vencidas e vincendas pelo mutuário, para que se suspenda a execução judicial ou extrajudicial do imóvel dado em garantia hipotecária ou a efetiva demonstração do "fumus boni iuris".
4. A execução extrajudicial de acordo com o Decreto-lei 70/66 é constitucional. Precedente do Supremo Tribunal Federal.
5. Dessa forma, se há débito e o mutuário não providencia o depósito das prestações vencidas, de modo a caracterizar a sua boa-fé em cumprir as cláusulas contratuais, não há como se obstar a execução extrajudicial do imóvel, objeto do contrato em questão".
Por fim, o juiz nega a liminar:
"6. Apelação improvida. Ante o exposto, INDEFIRO a liminar. Manifeste-se o requerente sobre a contestação. Intimem-se.”.
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6 comentários:

  1. Parabéns pelo post. Muiot bom.

    Gostaria de saber quantos anos a caixa leva a leilão ou concorrencia os imoveis, pois vejo alguns imoveis novo em leiloes e tb muitas pessoas inadimplentes ha anos e a caixa não faz nada.

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    1. Essa é uma boa pergunta, Marcos. Não sabemos bem como funcionam esses prazos. Talvez tenha alguma relação com o tipo de contrato feito pelo mutuário.

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  2. Parabéns pelo post e pelo blog.

    Tenho uma dúvida em relação aos lances. Sei que é difícil prever o valor razoável que irá ganhar o leilão, mas pela sua experiência, um imóvel de valor X é arrematado por qual valor ? Minha dúvida é se basta fazer uma proposta um pouco acima do valor inicial ou é preciso realmente dar um lance considerável ?

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  3. Eleonora Vasconselos6 de outubro de 2012 09:03

    A pedido de alguns portais, relacionados ao mercado imobiliário, estamos fazendo um trabalho de pesquisa na cidade de São Paulo, o intuito é avaliar a divulgação das imobiliárias nas mais diversas mídias virtuais e o efetivo retorno destas divulgações. Começamos pela Zona Leste e já visitamos alguns bairros, como por exemplo, o Tatuapé, onde existe uma grande concentração de imobiliárias, de grande, médio e pequeno porte, tanto tradicionais como recém inauguradas. Um dos casos analisados foi o do Grupo Capi ( WWW.grupocapi.com.br ), imobiliária com mais de 10 anos de tradição, situada à Rua Cristais, 2, que trabalha focada na região Leste, predominantemente com venda e locação de imóveis de terceiros e também administra locações. Esta empresa, no caso, utiliza-se dos mais diversos meios de comunicação, como Twitter ( WWW.twitter.com/ImobGrupoCapi), Facebook ( WWW.facebook.com/grupocapi ), além de divulgar seus imóveis nos mais importantes portais do mercado. Para podermos prosseguir com esse trabalho solicitamos indicações de outras empresas e regiões, os contatos poderão ser feitos através do e-mail Eleonora.imprensa@gmail.com

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  4. Olá amigo gostaria de saber qual local onde faço as pesquisas de jurisprudência. Qual site, como se pesquisa desde já obrigado e parabéns pelo blog mais uma vez.

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    1. Nativo, no blog temos uma postagem na qual damos as dicas básicas para fazer pesquisas de jurisprudência. O título da postagem é "LEILÕES DE IMÓVEIS: CONSULTA DE PROCESSOS".

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