IMÓVEL COMPRADO EM LEILÃO DA CEF: ENTREVISTA COM COMPRADOR


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Feito isso, vamos ao que interessa.

Nessa postagem, trazemos um novo relato sobre todo o processo de compra de um imóvel da Caixa Econômica Federal, um relato detalhado sobre tudo o que os interessados em comprar imóveis nos Leilões da CEF terão que enfrentar para ter sucesso na operação. Desta vez, no entanto, trata-se do relato de uma leitora do blog que se dispôs a responder um questionário acerca de todos os passos envolvidos nessa operação e nos autorizou a publicar todos os detalhes aqui no blog, para que outras pessoas possam aprender um pouco mais desse universo obscuro e de pouca informação que é o mundo dos Leilões de Imóveis. Este relato vem em forma de questionário. Para preservar a identidade da leitora, a chamaremos de Maria. Quando julgarmos apropriado, faremos um ou outro comentário sobre a resposta oferecida por ela. Chega de conversa. Vamos ao que interessa!

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual é a descrição geral do imóvel (número de cômodos, metragem, etc.)?

MARIA: O imóvel é uma casa de 4 cômodos, sendo 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e quintal (não tem garagem). A área total é de aproximadamente 120 metros quadrados.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual é aproximadamente o valor de mercado do imóvel?

MARIA: O valor exato é difícil dizer, mas pelo que pesquisei, a casa vale aproximadamente 150 mil reais. Poderia valer mais, porque as casas na região são bem mais caras e o metro quadrado está bem valorizado no local. Mas como essa casa não tem garagem, ela acaba perdendo bastante o valor. Por isso, acho que o valor de mercado fica mesmo na casa dos 150 mil reais.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Qual era o preço de venda do imóvel junto à Caixa Econômica Federal?

MARIA: A Caixa Econômica estava vendendo o imóvel por 50 mil reais.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Ou seja, de cara você já tinha uma estimativa de 200% de lucro bruto sobre o valor que teria que desembolsar?

MARIA: Se considerarmos o pagamento à vista, é isso mesmo. No entanto, eu decidi comprar com um financiamento habitacional. Por isso, o valor desembolsado até o momento está longe dos 50 mil reais que é o preço de venda do imóvel. Na verdade, o que eu gastei já na compra do imóvel é o seguinte: R$7.500 reais (entrada) + R$3.000 (documentação do imóvel), o que resulta em R$10.500,00. Se acrescentarmos as parcelas do financiamento durante o período de 6 meses entre a compra e a data da imissão de posse, podemos dizer que desembolsei aproximadamente R$13.500,00 (R$7.500,00 de entrada + R$3.000,00 de documentação + 6 parcelas de financiamento).

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Quanto você financiou? Cerca de R$42.500,00?

MARIA: Isso mesmo.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Sendo assim, sua parcela deve ter ficado na casa dos R$500,00, supondo um financiamento de 360 meses?

MARIA: Correto.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Neste caso, considerando o valor desembolsado de R$13.500,00, a quitação do saldo devedor de R$42.500,00 e o preço de venda de R$140.000,00 (preço abaixo do valor de mercado que você estimou), a sua estimativa de lucro bruto seria de aproximadamente R$84.000,00, o que perfaz 622% de lucro bruto. Ou seja, se você vendesse o imóvel por 140 mil reais logo depois de ser imitida na posse, os R$13.500,00 desembolsados na compra do imóvel se tornariam R$84.000,00 em um período de 6 meses.

MARIA: É verdade. Mas esse valor é bruto. Ainda precisamos descontar as despesas com advogado e Justiça e principalmente o Imposto de Renda que eu teria que pagar sobre esses R$84.000,00 (que seria de mais ou menos R$12.600,00).

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Quanto você gastou com advogado e Justiça?

MARIA: Consultei vários advogados. Em geral, eles cobram R$4.000,00 reais. No final das contas, consegui pagar mais barato com um conhecido meu, que me cobrou R$3.000,00.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Se considerarmos que o valor gasto com a Justiça faz parte do valor desembolsado na aquisição do imóvel, então, na verdade, o valor desembolsado seria de R$16.500,00. Assim, se o imóvel fosse vendido por R$140.000,00, o seu lucro bruto seria de R$81.000,00, o que dá aproximdamente 490% de lucro bruto. Descontando os 15% relativos ao Imposto de Renda (porque nessa hipótese de venda não haveria isenção), ou seja, descontando pesados R$12.600,00, o seu lucro seria de R$68.400,00, o que perfaz aproximadamente 400% de lucro. Assim, os R$16.500,00 desembolsados no início da operação se tornariam R$68.400,00 em um período de 6 meses.

MARIA: Pois é, só não fiz a venda do imóvel porque desde o começo a minha intenção era a de adquirir um imóvel para morar. Mas se eu quisesse vendê-lo, o resultado seria mais ou menos esse aí, com uma ou outra pequena alteração devida, por exemplo, ao gasto com o serviço de fiel depositário.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Você poderia explicar melhor que serviço é esse?

MARIA: É um serviço prestado por algumas empresas no contexto dos despejos. Você paga um certo valor para a empresa e ela fornece todos os recursos para promover a desocupação do imóvel, ou seja, transporte dos bens da pessoa que será despejada, depósito para armazenagem desses bens, bem como ajudantes para fazerem todo o serviço pesado. Os bens da pessoa despejada ficarão armazenados nos depósitos da empresa, que ficará como fiel depositária desses bens, isentando totalmente o arrematante do imóvel de qualquer responsabilidade com o que quer que venha a acontecer com os bens de quem precisou desocupar o imóvel. Quando a pessoa despejada quiser, ela procura a empresa e solicita a retirada dos bens, pagando um valor que será calculado de acordo com o tempo de armazenamento dos bens. Ou seja, quanto mais tempo se passar para retirar os bens, mais alto será o valor a ser pago para liberação dos bens. Em geral, as empresas cobram R$1.000,00 reais pelo serviço, mas eu fiquei “chorando” até que fizeram por R$600,00. Para mim, foi um alívio, porque nunca mais precisei entrar em contato com o antigo morador.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: E quanto ao pagamento das dívidas do imóvel? A CEF pagou tudo? Você teve muitos problemas com isso?

MARIA: Bom, não tenho problema com condomínio, já que a casa não faz parte de um condomínio. Além disso, a casa é isenta de IPTU, o que também me livra de outra dor de cabeça. Quanto à água, não sei dizer, preciso passar na Sabesp para ver se as contas estão em dia. Já quanto à energia elétrica, é mais fácil. Só preciso ir na Eletropaulo para solicitar a troca para o meu nome. Se houver débitos existentes, eles ficam associados ao CPF no antigo morador e portanto não me afetam em nada.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: No email que você nos enviou, você mencionou detalhes sobre os gastos com documentação. Poderia dizer alguma coisa sobre isso novamente?

MARIA: Sim, eu me lembro. O que ocorre é que, como o imóvel foi financiado, paguei pelo contrato com a CEF e não pela escritura pública. O contrato com a CEF custou R$430,00. O ITBI custou R$1540,00, ao passo que o Registro ficou na casa dos R$984,00. Os gastos com ITBI e Registro foram bem altos, porque são calculados com base no valor de compra/venda ou no valor venal, o que for maior. Em geral, o valor venal é menor que o valor de compra/venda, mas nesse caso em especial, o valor de venda ficou bem abaixo do valor venal, o que fez o ITBI e o Registro subirem bastante.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Mas você conseguiu contestar parte do valor do ITBI, certo?

MARIA: Exatamente. Eu fui até a secretaria de finanças da prefeitura e fiz um pedido de avaliação especial e restituição de ITBI. Depois de 6 meses, o pedido foi julgado e a prefeitura me devolveu 225 reais referentes ao ITBI. Não é muita coisa, mas já resolve parte do problema.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Então, para resumir, a situação toda foi mais ou menos a seguinte: (a) você comprou um imóvel avaliado em R$150.000,00 por aproximadamente R$50.000,00; (b) como financiou cerca de R$42.500,00, acabou desembolsando aproximadamente R$16.500,00 (incluindo gastos com advogado e Justiça, bem como 6 parcelas de financiamento de R$500,00 cada); (c) na hipótese de que você vendesse o imóvel por cerca de R$140.000,00, o seu lucro líquido seria de R$68.400,00 em um período de 6 meses entre a compra e a venda do imóvel, o que daria mais ou menos 400% de ganhos sobre o valor desembolsado (R$16.500,00)?

MARIA: É isso mesmo.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Uma das principais dúvidas dos leitores do blog diz respeito à demora entre a abertura de um processo de imissão de posse e o dia em que a imissão de fato ocorre. Quanto tempo levou no seu caso?

MARIA: Bem, eu entrei com o processo na primeira quinzena de março de 2012 e tomei posse do imóvel (fui imitida na posse) na primeira quinzena de agosto, portanto, exatos 5 meses depois de entrar com o processo eu já havia tomado posse do imóvel.

BLOG IMÓVEIS DA CAIXA: Maria, nós do Blog Imóveis da Caixa queremos te agradecer por responder o questionário a partir do qual elaboramos essa postagem. Certamente, a sua experiência nesse ramo ajudará muitas outras pessoas que têm interesse em adquirir imóveis da Caixa Econômica Federal, pagando bem menos que o valor de mercado. Esperamos também que outros leitores possam compartilhar as suas experiências aqui no blog, para que a cada dia o “negócio” dos leilões e concorrências públicas de imóveis seja desvendado, tornando-se mais claro para todos os interessados. Logo abaixo, o leitor ainda encontrará a sentença judicial proferida em favor da leitora Maria. Abraços e bons negócios a todos!

Existe verossimilhança na alegação dos autores, na medida em que demonstraram eles, por meio de certidão da matrícula nº XXX.XXX, do Yº Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca, que adquiriram o imóvel, em XX.XX.XXXX, da Caixa Econômica Federal, que anteriormente havia adjudicado o bem em leilão extrajudicial, diante da dívida do antigo compromissário comprador. Também existe perigo de dano de difícil reparação, pois a concessão da medida somente quando da decisão final do feito, que poderá demorar anos, implicará no fato de os autores provavelmente não terem como se ressarcir do atual ocupante pelos longos anos que ficarem privados da posse do bem, embora sejam os reais proprietários. Não fosse por isso, a jurisprudência sobre a possibilidade de concessão da tutela antecipada requerida é pacífica na jurisprudência, sendo objeto, inclusive, das Súmulas nº 04 e 05 do Egrégio TJSP, redigidas nos seguintes termos: Súmula 4: É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no Decreto-Lei nº 70/66. Súmula 5: Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado, não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário. Assim sendo, concedo a tutela antecipada requerida, para que os autores sejam imitidos na posse do bem. Expeça-se mandado de imissão de posse, que deverá ser cumprido, se necessário, mediante arrombamento e com o auxílio de força policial. Após, cite-se o réu para o oferecimento de eventual resposta no prazo de quinze dias, sob pena de se presumirem verdadeiros os fatos alegados pelos autores. Servirá o presente, por cópia digitada, como mandado. Cumpra-se na forma e sob as penas da Lei. Intime-se.

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17 comentários:

  1. Boa tarde,
    gostaria de saber o que existe de concreto com relação a, no momento do ajuizamento da ação de imissão da posse, ao serem feitas as alegações em juízo, o juiz não acatar a cautelar e/ou ocorrer a demora para e decisão final por existirem, no imóvel, moradores idosos ou crianças. Ou mesmo caso o imóvel se trate de bem de família. Existe jurisprudência para esse caso ou, em se tratando de existirem moradores idosos ou crianças, o juízo não acatar o pedido de cautelar?
    Desde já, agradeço.

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  2. Informação importantes e muito esclarecedoras !!!

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  3. Olá

    Gostaria de uma ajuda, entrei no site da Caixa e encontrei um imovel para concorrencia publica.

    Ai começaram as dúvidas:

    1º - No edital diz um endereço, liguei na prefeitura e eles disseram que não é aquele endereço, que pela especificação, é em outro local.

    2º - Diz que se não houver interesse de nenhum comprador, vai a venda direta a partir de 06/01/2012 porém essa data ja passou, alguém pode impugnar o edital ?


    Quando ao endereço, é um terreno que tenho interesse em comprar, porém diz quadra 02 e em uma rua diferente do nome real no site dos correios, a Caixa diz que o endereço é esse, e na prefeitura disseram que pelo tamanho do terreno, por ser na quadra 02 e o numero de lote ( lote terreno ) fica a 3km de onde eles disseram que fica, e é um lugar que não tem residencias próxima, já no endereço que a Caixa informou, mostra que tem muitas residências proximas do terreno.

    O que pode ser feito ?


    Obrigado!

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    Respostas
    1. Existem vários casos assim, com informações desencontradas no próprio edital de concorrência. Nesse caso, o melhor a fazer é obter a matrícula do imóvel para então checar as informações que constam no registro do imóvel. A GILIE costuma oferecer uma cópia da matrícula àqueles que a solicitam, mas também é possível solicitar uma matrícula no cartório de registro de imóveis. Esse documento é pago (acho que uns 25-30 reais), mas vale a pena nessa situação.

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  4. Vc financiou 85% do valor do imóvel? 45 mil/50mil. É possível?

    Pelo que eu sabia, a caixa financia apenas 80%.

    Att.

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    1. Você está enganado. A CEF financia até 90% do valor do imóvel.

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  5. Cara,

    Depois que vc arremata, transfere para seu nome, e depois de algum tempo você vende, não dá um medo do mutuário conseguir a casa de volta na justiça e você ter que distratar essa venda que você fez ?

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    Respostas
    1. Não tenho esse receio por uma razão muito simples. O que o ex-mutuário poderia alegar? Que o imóvel é de propriedade dele? Isso ele não pode provar, já que o documento do imóvel vai constar no nome de quem o arrematou ou no nome de quem comprou do arrematante. E se ele não é proprietário do imóvel, nem desfruta da posse (porque nessa hipótese ele já foi despejado), não terá nenhum direito sobre o imóvel. No máximo o que ele poderá fazer é acionar a CEF a fim de obter alguma indenização, mas isso não afeta o arrematante do imóvel e sim a própria CEF, se é que ele vai ganhar, é claro.

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    2. Não é verdade.
      Primeiramente, adquiro imóveis em leilões. Fiz uma pesquisa aprofundada sobre leilões judiciais e extrajudiciais (que é o caso da CEF). Sou advogado e meu sócio também. Há muitos problemas potenciais que podem ocorrer.
      O fato de se imitir na posse, não quer dizer necessariamente que a arrematação não pode ser anulada. Não subestime o que o Judiciário pode fazer, pode haver anulação por ausência de notificação para purgação da mora ou se o antigo proprietário conseguir provar em juízo que há cláusulas ilegais e portanto ele ficou em mora, mas o valor cobrado estaria errado.
      Além do mais, fiquei sabendo ontem que o Supremo Tribunal Federal reconheceu repercussão geral em um Recurso Extraordinário que questiona a constitucionalidade da execução extrajudicial (promovida pelo banco sem participação do Judiciário). Para minha surpresa (o STF sempre reconheceu que era constitucional) a votação está 4 a 2 pela inconstitucionalidade, com pedido de vista de um ministro. Basta mais dois ministros votarem pela inconstitucionalidade (em mais cinco) para se tornar ilegal qualquer leilão realizado por bancos. Teoricamente, se isso for feito, todos os leilões extrajudiciais realizados nos últimos 25 anos (88 data da promulgação da constituição até 2013) poderiam ser anulados.
      Seria um caos jurídico? Sim, seria, mas não duvide do que o Judiciário pode fazer.
      Essa decisão pode mudar e muito o mercado imobiliário brasileiro.
      Se alguém quer uma dica, faça acordo com a pessoa que ocupa o imóvel, independente se você conseguiu uma liminar na imissão. Faça um acordo, pague um dinheiro (4 mil/5 mil) e coloque no acordo que o antigo devedor renuncia a qualquer direito de discutir judicialmente a arrematação.
      Se você tem uma margem tão grande de lucro, nada melhor do que um acordo para ficar juridicamente seguro.
      As peculiaridades nos leilões são inúmeras.
      Penso em escrever um livro a respeito.
      Att,

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  6. Parabens pelo Blog... já adicionei a meus favoritos!

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  7. Meu nome é Istela e queria parabenizar pelo blog, as informações fazem a diferença para quem tem interesse em imóveis oferecidos pela Caixa. Muito esclarecedor. Li tudo aqui no blog e tudo se confirmou. Comprei a casa e agora estamos aguardando a desocupação da casa onde a antiga mutuária prometeu sair até o fim de fevereiro. Se não sair entraremos com o pedido de posse. Dedos cruzados até lá.

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  8. Olá !

    Arrematei um apto da CEF no litoral, o mesmo é usado como imóvel de temporada, e segundo o porteiro, o antigo multuario o utiliza eventualmente em fins de semana. Dai as duvidas:
    De posse do registro da escritura, posso chamar um chaveiro e tomar posse do imóvel ?
    Como proceder com movéis/coisas que lá possam existir ?
    Devo tentar notificar mesmo que extrajudicial o ex multuario ?

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  9. Boa tarde. Primeiramente comecei a acompanhar o blog recentemente e tenho que parabenizar o trabalho que vocês realizam em informar os interessados neste tipo de negócio. Tenho uma dúvida. Quando seleciono os imóveis da Caixa que estão a venda na minha cidade, não consigo identificar quais já se encontram na modalidade venda direta. Como faço para verificar pelo site da caixa os imóveis que já se encontram na modalidade venda direta?

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  10. olá gostaria de tirar uma dúvida comprei um ímóvel de leilão da caixa já faz mais de 2 anos e ainda não consegui a posse para morar, tive a posse provisória antecipada com mais ou menos uns 6 meses de processo mas o ocupante do imóvel recorreu dacisão esta foi a unica vez que ele se manifestou no processo ele vendeu o imóvel para outra pessoa e foi embora a advogada dele pediu o afastamento do processo, e estou sozinho brigando no processo, a morosidade é enorme no meu processo, será que eu não poderia ajuizar uma ação contra a caixa pedindo danos morais ou aluguel pelo tempo que estou esperando para ter minha casa.

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