IR NA VENDA DE IMÓVEIS, LEI 9.250, LEI 11.196, MP 252, DECRETO 3000, REGULAMENTO DO IMPOSTO DE RENDA, LEI 3.470
Se até aqui você não sabia disso, fique sabendo agora! O imposto de renda incide sobre a venda de imóveis residenciais, ainda que estejamos falando do único imóvel. É claro que a legislação ainda oferece uma “colher de chá” para casos específicos que ficam isentos desse imposto sobre os ganhos de capital e é disso que trataremos aqui.
A alíquota do IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEIS é dada pelo artigo 92 do Regulamento do Imposto de Renda, que diz o seguinte:
"O lucro apurado pelas pessoas físicas na venda de propriedades imobiliárias está sujeito ao pagamento do impôsto à razão de 15% (quinze por cento)".
Entenda-se por “lucro apurado” a diferença entre o preço de compra do imóvel e o preço de venda.
(Para maiores detalhes, conferir o artigo 79 da Lei 3.470).
Para ser isento dessa cobrança, algumas condições devem ser satisfeitas, condições que são especificadas pelas seguintes bases legais.
Artigo 23 da Lei 9.250, de 26 de dezembro de 1995:
“Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos”.
A Lei 9.250 parece dizer que está isento da alíquota de 15% todo contribuinte que:
(i) tenha vendido seu único imóvel;
A referida lei foi alterada pela Lei 11.196, de 21 de novembro de 2005, que diz o seguinte no artigo 39:
(ii) que tenha vendido o imóvel por um valor menor ou igual a 440 mil reais;
e
(iii) que não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos. Parece, portanto, que ao satisfazer essas três condições, o contribuinte poderá fazer o que quiser com o dinheiro do seu imóvel. Mas não é bem assim.
“Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”.
Note que agora temos uma nova condição para ser isento do referido imposto. É preciso também que:
(iv) o contribuinte compre outro imóvel residencial (no país) no prazo máximo de até 180 dias a contar da venda do seu imóvel, utilizando todo o valor da venda.
Isso quer dizer, entre outras coisas, que se o contribuinte quiser, por exemplo, aplicar o dinheiro na poupança, para obter rendimentos (o que seria muito plausível para quem vai trabalhar em outra cidade por um ou dois anos e não tem interesse em comprar um imóvel em uma cidade onde não pretende morar), terá que pagar imposto de renda sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda do seu imóvel.
Outro problema (grave) da nossa legislação é que ela impede que o valor pago pelo imóvel no momento da compra seja reajustado (como acontece com tudo). Veja o que diz o artigo 231 do Decreto 3000/99:
“Năo será atribuída qualquer atualizaçăo monetária ao custo dos bens e direitos adquiridos após 31 de dezembro de 1995 (Lei nº 9.249, de 1995, art. 17, inciso II)”.
Pode até parecer mentira, mas é a pura verdade!
Tudo sofre atualização monetária (aluguel, água, luz, telefone, internet, tv por assinatura, e tudo o mais - a inflação não nos deixa mentir), mas o valor do imóvel, em razão de uma legislação que passa longe de ter sido pensada para melhorar a vida do cidadão, não!
Com isso, a legislação permite que a Receita Federal trate o imóvel do contribuinte como se tivesse hoje o valor que tinha anos atrás, quando foi adquirido, o que configura uma estratégia capciosa que tem por finalidade exclusivamente aumentar a parcela de capital sobre a qual incidirá o imposto de renda. Afinal, assim também se aumenta a abocanhada feita nos ganhos do contribuinte.
Temos aqui uma daquelas estranhas cláusulas legais que impõem obstáculos à prosperidade dos cidadãos, quando deveria fomentá-la.
Indignações à parte, há um fator de redução para esse imposto. Mas os ânimos devem ser contidos, porque a redução é pífia. Para maiores detalhes sobre esse fator, a Medida Provisória 252 trata desse ponto em seu artigo 37.
Para saber mais sobre IR na venda de imóveis, não deixe de ler por conta própria o artigo 23 da Lei 9.250, o artigo 39 da Lei 11.196, o Decreto 3000/99 e a MP 252.
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