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LEILÃO VERSUS CONCORRÊNCIA PÚBLICA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL



No Blog Imóveis da Caixa, costumamos nos referir às execuções extrajudiciais promovidas (direta ou indiretamente) pela CEF por meio de expressões tais quais “Leilões da Caixa”, “Leilões da CEF”, “Leilões de Imóveis da Caixa” ou simplesmente “Leilões de Imóveis”. No entanto, é preciso deixar claro para o leitor que essas expressões não denotam uma única e mesma modalidade de aquisição de imóveis da Caixa Econômica Federal. Na verdade, são pelo menos duas modalidades principais que estão em jogo: os Leilões e as Concorrências Públicas. Nessa postagem, tentaremos esclarecer as principais diferenças envolvidas entre essas duas modalidades de aquisição de imóveis da CEF.

Podemos começar com uma descrição bem geral de cada caso.

Os Leilões são marcados principalmente pelo fato de que os lances são feitos verbalmente (ou levantando uma plaquinha) e pelo fato de que são bem menos burocratizados. Para participar de um Leilão de Imóveis da Caixa Econômica, o interessado só precisa comparecer ao local onde o leilão será realizado (conforme consta no edital), munido de documentos pessoais (CPF e RG) e de dois cheques (um para pagamento da comissão do leiloeiro e outro para pagamento do sinal) - podendo fazer tais pagamentos em dinheiro, se preferir. Não há necessidade de fazer qualquer tipo de inscrição prévia.

As Concorrências Públicas, por sua vez, são mais burocratizadas e não envolvem lances verbais. Os lances são feitos por escrito, através do Formulário de Proposta (documento que acompanha o edital) e devem ser entregues (em local indicado no edital ou em qualquer agência da CEF) em envelope lacrado, acompanhados do comprovante do depósito caução (sinal), que pode ser feito em qualquer agência da CEF.

As despesas envolvidas na aquisição de imóvel através de um Leilão da Caixa Econômica são as seguintes: (i) Comissão do Leiloeiro (5% do valor de arrematação), (ii) Sinal (5% do valor de arrematação), (iii) Escritura, Registro e ITBI (em torno de 4% do valor de arrematação), e (iv) pagamento do restante do valor do imóvel (valor de arrematação menos 5% referente ao sinal); tratando-se de imóvel ocupado, (provavelmente) será preciso acionar a Justiça, a fim de desocupar o imóvel, o que gera uma despesa adicional de aproximadamente 4% do valor de arrematação.

As despesas envolvidas na aquisição de imóvel através de Concorrência Pública da Caixa Econômica são as seguintes: (i) Depósito Caução (5% do valor de avaliação), (ii) Escritura, Registro e ITBI (em torno de 4% do valor de arrematação), (iii) pagamento do restante do valor do imóvel; tratando-se de imóvel ocupado, (provavelmente) será preciso acionar a Justiça, a fim de desocupar o imóvel o que gera uma despesa adicional de aproximadamente 4% do valor de arrematação.

Como se vê, a diferença entre as despesas fica por conta do fato de que, nos Leilões, há a Comissão do Leiloeiro, ao passo que, nas Concorrências Públicas, essa despesa não existe.

Em ambas as modalidades, são admitidos lances para (a) pagamento à vista, (b) com recursos do FGTS, (c) Consórcio Caixa e (d) financiamento habitacional. No entanto, existem regras que, conforme veremos, comprometem a competitividade dos participantes.

Nos Leilões, os interessados em arrematar um imóvel com recursos do FGTS e/ou Consórcio Caixa e/ou Financiamento Habitacional devem comparecer ao leilão munidos do Documento de Habilitação Prévia (cujo modelo consta no edital), que deverá ser solicitado (antes do leilão) em uma agência da Caixa. A partir daí, o interessado estará habilitado para participar do Leilão da Caixa, mas terá que seguir algumas regras que comprometem a competitividade dos lances e que constam no edital. Uma dessas regras é a seguinte: o interessado que pretende pagar o imóvel com financiamento só poderá fazer dois tipos de “lances”, (1) reduzir o valor máximo do financiamento e (2) reduzir o prazo máximo de financiamento, ambos constantes no Documento de Habilitação Prévia, entregue ao leiloeiro no ato do leilão.

Nas Concorrências Públicas, os interessados em arrematar um imóvel com recursos do FGTS e/ou Consórcio Caixa e/ou Financiamento Habitacional, devem comparecer a uma agência da Caixa Econômica para obter financiamento habitacional e/ou liberação do FGTS. A regra que compromete a competitividade de quem pretende se valer de financiamento ou consórcio diz respeito ao deságio de 20% que incide sobre os valores financiados. Por exemplo, se o valor total do lance é de 120 mil reais, sendo 100 mil reais em financiamento, o valor a ser considerado para efeito de determinar o vencedor da Concorrência Pública será a entrada de 20 mil reais acrescida de 80% do valor financiado, ou seja, acrescida de 80% de 100 mil, o que dá 80 mil reais. Nesse caso, o lance desse participante hipotético será o seguinte: 20 mil (entrada) + 80 mil (que equivale a 80% dos 100 mil financiados), o que resulta no montante de 100 mil. Esse valor de 100 mil é usado unicamente para determinar o vencedor da Concorrência Pública. O valor a ser pago por esse participante hipotético continua sendo de 120 mil (20 mil + 100 mil financiados), mas contará como se fosse 100 mil na avaliação do lance vencedor.

Um detalhe curioso dos Leilões é que parecem chamar mais a atenção das pessoas. Em geral, há mais participantes, provavelmente em decorrência da pouca burocracia envolvida na habilitação (basta ir até o local indicado no edital). Além disso, eles têm uma dose a mais de emoção, já que os lances são feitos verbalmente e é permitido "retrucar" o lance dos demais participantes (o que está fora de questão nas Concorrências Públicas).

Aos interessados em obter informações mais detalhadas sobre essas duas modalidades de aquisição de imóveis da CEF, é aconselhável visitar o site da Caixa Econômica a fim de fazer o download de alguns editais, nos quais constam todas as regras envolvidas em cada caso. Além disso, é claro, o leitor pode se valer das demais postagens do Blog Imóveis da Caixa.

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LEILÕES DA CEF | DICAS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS


LEILÕES DE IMÓVEIS DA CEF | DICAS DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS À VENDA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Como se sabe, os imóveis da Caixa Econômica (sobretudo apartamentos e casas da Caixa) quase sempre estão ocupados pelos seus antigos mutuários ou por inquilinos desses e, por isso mesmo, são oferecidos aos interessados através de Concorrências Públicas (popularmente denominadas como Leilões da Caixa) ou Venda Direta por valores inferiores àqueles praticados pelo mercado imobiliário.

De modo geral, os preços praticados pela Caixa Econômica podem alcançar descontos de até 40% sobre o valor de mercado do imóvel. No entanto, é preciso estar atento, pois nem sempre a margem de desconto é tão vantajosa assim. Na verdade, na maior parte dos casos ela gira em torno de 15% a 25%, o que ainda é muito vantajoso, se compararmos, por exemplo, com os rendimentos anuais da Poupança, que não passam de 6% ao ano.

Além disso, é preciso levar em conta alguns gastos envolvidos na aquisição de imóveis adjudicados da Caixa, quais sejam:
(i) 5% do valor do imóvel em depósito caução (do qual metade pode ser utilizada para custear despesas com Registro, Escritura e ITBI do imóvel);

NOTA: Para saber mais sobre registro de imóveis, visite a postagem intitulada REGISTRO DE IMÓVEIS, ESCRITURA E ITBI

(ii) algo entre 1 mil e 4 mil reais (dependendo do advogado que você escolher) para uma eventual ação judicial para desocupação do imóvel.
Assim, quanto maior a margem de desconto que você alcançar em relação ao mercado, maiores serão também os seus ganhos na hora de vender o seu imóvel (casa ou apartamento) arrematado no leilão da Caixa.

Além do valor de venda, alguns imóveis são apresentados no site da CEF e nos editais correspondentes juntamente com o valor de avaliação do imóvel, valor estimado pelo engenheiro credenciado da Caixa Econômica. (Normalmente, esse valor ainda costuma ser um pouco inferior àquele praticado pelo mercado). Com essa informação, você poderá ter uma boa idéia de qual é o deságio que está sendo praticado em relação ao preço de mercado e vislumbrar com mais clareza quais serão os seus ganhos na hora de vender o imóvel.

No entanto, nem todos os imóveis apresentam o valor de avaliação estimado pelo engenheiro da Caixa Econômica Federal. Nestes casos, você terá que fazer isso por conta própria.
DICAS:
Como tarefa preliminar, visite sites de imobiliárias em busca de imóveis no mesmo bairro em que se localiza o imóvel à venda de seu interesse. Se o imóvel pretendido for uma casa, procure por outras casas à venda no mesmo bairro e, se possível, na mesma rua. Então, compare os preços!

Se o imóvel pretendido for um apartamento, procure por apartamentos à venda no mesmo condomínio no qual se encontra o apartamento da Caixa que você pretende comprar. Assim, você poderá comparar os preços de venda praticados pelo mercado naquele condomínio específico e comparar com o preço de venda ofertado pela Caixa Econômica.

Se você não encontrar imóveis similares na internet, para comparar os preços, não se desespere! Você ainda pode visitar o imóvel que está à venda pessoalmente. Aliás, isso é imprescindível! Sempre visite pessoalmente a casa ou apartamento à venda de seu interesse!

Apesar de estar ocupado e você não poder entrar no imóvel, vale a pena conhecer a localização. Se o imóvel pretendido for um apartamento, é ainda mais imprescindível visitar o local, pois você poderá obter algumas informações importantes com o porteiro do prédio ou mesmo na administração do condomínio, como, por exemplo, o valor do condomínio e os itens inclusos no condomínio (ex. água e gás), problemas do condomínio, etc.

Além disso, você ainda poderá constatar se algum morador está vendendo um apartamento no condomínio. Se houver algum, não hesite em entrar em contato com o corretor ou proprietário do imóvel à venda! É claro que você precisará fingir que está interessado no imóvel. Esse é o preço a pagar para conseguir novas informações sobre os preços praticados para imóveis à venda no prédio em que se encontra o apartamento de seu interesse. Mais do que isso: é o preço a pagar para que você possa entrar em um imóvel à venda no prédio em questão, idêntico àquele apartamento que você pretende arrematar, o que te permitirá saber exatamente qual é a distribuição de cômodos do apartamento.

Se não houver nenhum apartamento à venda, pergunte ao porteiro sobre o valor do último apartamento vendido.
Se você seguir essas dicas básicas, terá uma boa noção do deságio praticado pela Caixa Econômica Federal nos leilões de imóveis e conseguirá decidir com razoável clareza se o imóvel de seu interesse está ou não estã sendo vendido por um preço que ofereça uma boa margem de lucro para o comprador.

Boa sorte e sucesso nos negócios!

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O blog Imóveis da Caixa tem por finalidade trazer informações úteis aos interessados em participar dos leilões de imóveis da Caixa Econômica Federal - CEF.

Nos financiamentos imobiliários, como já se sabe, o próprio imóvel financiado é dado como garantia do financiamento. Por isso, ao se tornar inadimplente de um financiamento, o devedor tem o seu imóvel adjudicado, isto é, o devedor perde a propriedade de seu imóvel para o credor do financiamento, nos termos do artigo 26 da Lei 9514/97, que diz o seguinte:
"Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário".
Com a propriedade do imóvel assegurada pelo referido artigo, a instituição credora do financiamento (no caso, a Caixa Econômica Federal) oferece o imóvel adjudicado a quem tiver interesse através de Leilão ou Concorrência Pública, nos moldes do Decreto-Lei 70/66.

De modo geral, os imóveis (em geral, casas e apartamentos) estão ocupados pelos antigos mutuários e a responsabilidade pela desocupação fica inteiramente a cargo dos compradores. Por isso, os preços praticados pela Caixa Econômica Federal acabam sendo bem inferiores àqueles praticados no mercado imobiliário, podendo alcançar descontos de até 50%.

Esse cenário configura um “mercado secundário” de imóveis que oferece aos interessados a oportunidade de escapar dos preços inflacionados praticados pelo mercado imobiliário em geral e a possibilidade de arrematar um imóvel para uso próprio ou para revenda, como já fazem muitos corretores de imóveis e pequenos investidores.

No Blog Imóveis da Caixa, corretores, pequenos investidores e interessados em geral encontrarão informações úteis sobre os trâmites burocráticos e jurídicos envolvidos nessas operações, bem como relatos de experiências pessoais sobre esse tipo de “investimento” e seus resultados.

O blog ainda espera poder contar com a participação dos leitores mais versados nessa modalidade de aquisição de imóveis, especialmente porque o domínio que temos sobre o assunto não é o de um especialista, mas apenas de um curioso, interessado em fazer suas economias crescerem acima da inflação. Por isso, se você, leitor, quiser compartilhar alguma dica ou conhecimento que considere útil sobre o assunto, não hesite em entrar em contato conosco.

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