DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL DA CAIXA: DUAS PERGUNTAS


Mais uma vez, pedimos desculpas ao leitor pelo longo tempo sem nenhuma postagem no blog. Como se sabe, os afazeres da vida estão tomando demais o nosso tempo e por isso só podemos dedicar algumas poucas horas ao blog. Mesmo assim, quando conseguimos nos esquivar das tarefas diárias, logo tratamos de pesquisar mais e escrever uma nova postagem para que os leitores do blog Imóveis da Caixa também tenham acesso às informações que temos obtido.

Desta vez, decidimos abordar duas dúvidas que são bem freqüentes entre aqueles que têm interesse em comprar imóveis em leilões e concorrências públicas da CEF, mas ainda não ganharam muita atenção aqui no blog. As questões são as seguintes:

Questão 1. O processo judicial que o ex-mutuário tem contra a CEF (para anular o leilão e/ou corrigir o valor das parcelas do financiamento) precisa ser julgado para que a ação de imissão de posse (do arrematante do imóvel contra o ex-mutuário) também o seja? Dizendo de outro modo, o processo judicial de desocupação do imóvel arrematado em leilão (através da ação de imissão de posse) depende da resolução da disputa entre o ex-mutuário e a Caixa Econômica Federal?

Resposta:

Tudo indica que não há uma relação de dependência entre essas disputas judiciais. Fizemos pesquisas de jurisprudência e observamos com freqüência duas situações.

De um lado, os advogados dos ex-mutuários alegando que seus clientes possuem processos judiciais contra a CEF na Justiça Federal e que, portanto, a ação de imissão de posse (do arrematante do imóvel contra o ex-mutuário) não poderia ser julgada antes do desfecho daquele processo. De outro, sentenças nas quais os juízes afirmam categoricamente que as disputas judiciais entre ex-mutuários e CEF em nada impedem a imissão de posse do arrematante do imóvel.

Para deixar claro que essa não é a opinião do Blog Imóveis da Caixa, mas sim o que se tem decidido nos tribunais, transcrevemos abaixo os trechos relevantes dos processos que pesquisamos, nos quais o próprio juiz deixa claro que não há dependência entre as duas disputas judiciais e que, por conseguinte, a ação de imissão de posse (do arrematante do imóvel contra o ex-mutuário), promovida para a desocupação do imóvel, independe do desfecho do processo judicial do ex-mutuário contra a CEF.

No caso que tomamos por exemplo, os arrematantes do imóvel alcançaram na Justiça a desocupação do imóvel e foram imitidos na posse. Os ex-mutuários, por sua vez, entraram com um recurso na tentativa de anular a sentença na qual a imissão de posse dos arrematantes foi determinada.

Parafraseamos alguns trechos e expressões para tornar o texto mais inteligível, porque, infelizmente os juristas ainda escrevem com um português tão técnico que às vezes chega a comprometer não apenas a compreensão dos leigos a respeito do que está sendo decidido, mas até mesmo a de advogados experiêntes. Deixando esse detalhe de lado, vejamos a decisão:

“Como bem pontuado na sentença (na qual se decidiu pela imissão de posse, em favor do arrematante do imóvel), a existência de Ação Anulatória de Execução Extrajudicial (também conhecida como ação de anulação do leilão ou concorrência pública) em trâmite na Justiça Federal, não tem o condão (ou simplesmente, não tem o poder) de suspender o presente processo (no qual o arrematante foi imitido na posse), por se tratar de relações jurídicas distintas.
O demandante (arrematante do imóvel) ostenta prova válida e eficaz da propriedade do imóvel, o qual, quando da compra e venda, já havia sido adjudicado pela Caixa Econômica Federal desde 1998.
Não há, portanto, como se admitir que o adquirente (arrematante) arque com as conseqüências da inadimplência da demandada (ex-mutuário), que ainda ocupa o imóvel, mesmo não ostentando mais a sua propriedade.
Frise-se que a questão ventilada na Justiça Federal, pode, perfeitamente, resolver-se em perdas e danos, não representando o ajuizamento de tal demanda qualquer óbice à imissão na posse por parte do adquirente”.
Em seguida, o juiz cita vários casos que corroboram o seu entendimento. Não precisamos retomá-los aqui. Por fim, conclui o juiz:
“Pelo exposto, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, na forma do disposto no art. 557, caput, CPC, mantida in totum a sentença”.
Ou seja, o juiz decide pela manutenção da sentença que determinou a imissão de posse em favor do arrematante do imóvel.

Questão 2. É muito comum ouvir dos advogados dos ex-mutuários alegações de que o Decreto-Lei 70/66, que disciplina os leilões e concorrências públicas da CEF, é inconstitucional. Será mesmo que tal decreto é inconstitucional?

Resposta:

Nas sentenças que temos estudado, o que temos encontrado é bem diferente do que muitos advogados que defendem os ex-mutuários têm alegado por aí.

Para conferir algum fundamento à nossa resposta, recorremos a um caso muito parecido com o anterior. Neste caso, o juiz decidiu em favor dos arrematantes e determinou a desocupação do imóvel. Os ex-mutuários, por sua vez, entraram com recurso, no qual se alega que o Decreto-Lei 70/66 (em especial os artigos 30, 31 e 38) é inconstitucional e que, portanto, a imissão de posse seria injustificada, dado que estaria assegurado ao ex-mutuário o direito de discutir o saldo devedor do financiamento imobiliário.

Vejamos como o juiz tratou essa alegação:
‘Inicialmente, ressalte-se que os Tribunais Superiores já concluíram pela constitucionalidade do Decreto-Lei 70/66, sendo que neste tribunal a matéria, inclusive, foi objeto da Súmula tal e tal, etc., segundo a qual: “A execução extrajudicial (leilão ou concorrência pública), fundada no Decreto-Lei 70/66, é constitucional’.
Assim, a argüição do agravante (ex-mutuário) de que o referido Decreto seria inconstitucional merece rejeição de plano.
O recorrente (ex-mutuários) não demonstrou o pagamento das prestações pactuadas, tampouco questionou o débito existente, portanto, alegações genéricas e superficiais são insuficientes para desconstituir a arrematação do imóvel em execução extrajudicial.
Por outro lado, os agravados (arrematantes) comprovam a titularidade do domínio do imóvel – que até então era objeto de contrato de alienação fiduciária entre o agravante (ex-mutuário) e a Caixa Econômica Federal – como demonstra a escritura pública de venda e compra das fls. XX, logo, estão aptos a serem imitidos na posse do bem objeto do litígio, uma vez que arremataram o imóvel em hasta pública, sendo a posse nada mais que a extensão do domínio.
[...]
Destarte, não tendo o agravante (ex-mutuário) comprovado que resgatou ou consignou judicialmente o valor do débito, nos termos do artigo 37, §3º, do Decreto-Lei 70/66, a liminar concedida (em favor do arrematante) está apta a sobressair”.
Para concluir, o juiz ainda reforça a posição (abordada na primeira questão da postagem) de que as disputas envolvendo o ex-mutuário e a CEF não têm força para impedir a imissão de posse do arrematante do imóvel. Diz o juiz:
“Finalmente, o pedido de imissão de posse não pode ser obstaculizado por controvérsias entre o mutuário e o agente financeiro (CEF), já que o novo adquirente tem o título de domínio devidamente formalizado.
Com base em tais fundamentos, nega-se provimento ao agravo de instrumento”.
Esperamos que tenham gostado.

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26 comentários:

  1. Blog interessante , ja adicionei nas minhas indicações,, sucesso em 2012!

    abços

    ITM

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  2. Caros colegas deste Blog;

    Novamente preciso de orientação de vocês! Vou relatar os fatos de maneira resumida.

    Arrematamos uma casa da CEF em 11/10/2011 e somente em 17/02/2012 o registro de imóvel ficou pronto. Em 12/10/2011, o ex-mutuário foi comunicado por nós, que o imóvel havia sido arrematado. Esperamos a escritura ficar pronta e fomos "tentar" um acordo extrajudicial com o ex-mutuário em 28/12/2011, mas a situação é tão delicada, que não tivemos como pedir um prazo para ele desocupar o imóvel, só comentamos que vamos casar em Abril. A esposa deste disse que aguardavam a resposta do processo que moveram contra a CEF, pois a documentação estava na mesa do Juíz e, se esse dissesse que era para desocupar o imóvel sairiam, caso contrário não. O ex mutuário, por si só, falou que precisaria de tempo, mas fugiu do assunto e disse que entraria em contato com o advogado da Associação dos Mutuários e nos ligaria naquela semana. Até hoje estamos no aguardo dessa ligação.

    Detalhe:Não temos o telefone celular dele, apenas o da residência, que deve estar desativado.

    A advogada especialista em desocupação de imóvel, nos disse que teríamos que entrar com ação (R$2.500 causa) + (1% valor venal do imóvel p/ o Fórum, e que dificilmente conseguiríamos justiça gratuita) + diligência oficial + procuração), assim que saísse o registro do imóvel.

    Graças a Deus não foi preciso. Isso é um verdadeiro milagre, pois o ex-mutuário resolveu desocupar o nosso imóvel em 12/02/2012, que data não? rs..

    Só ficamos ciente da desocupação devido o avô do meu noivo morar na mesma rua do imóvel e verificar no dia anterior a mudança, que um caminhão havia parado no local e carregou algumas peças.

    Verifiquei no site do Tribunal Regional Federal - decisão da Juíza Federal Convocada.: Foi indeferido o pedido de tutela antecipada, visando a suspensão do Leilão.
    " Ante o exposto, NEGO SEGUIMENTO ao presente agravo de instrumento, nos termos do art. 557, caput, do CPC.
    Intime-se.
    Após as formalidades legais, baixem os autos à Vara de origem.

    Sou completamente leiga no Jargão Jurídico, mas pelo que entendi ele perdeu, correto? sendo assim, acredito que por esse motivo tenha desocupado o imóvel, deixou algumas pastas de arquivos em armário na garagem do imóvel.

    Pedi orientação para uma funcionária do Gilie/SP, sobre como proceder diante desse fato, ela orientou a levar um chaveiro na residência para trocar os miolos e filmar o local na presença de uma testemunha, que pode ser o vizinho ao lado, que também nos informou a saída do ex mutuário.
    Além disso, a funcionária lembrou que o ex mutuário está como invasor, uma vez que não detém nenhuma posse. Já, o advogado que consultei, orientou a entrar com ação de posse/despejo, pois adentrar no imóvel com o chaveiro é uma "maneira educada" de invasão, e ele pode abrir B.O alegando que sumiu algo. Então pediu para eu deixar um bilhete para o ex mutuário entrar em contato conosco e oferecermos ajuda.

    É de ficar completamente indignada, a casa é nossa e essa criatura nos priva de exercermos o nosso direito de adentrarmos em nosso imóvel.

    AFINAL, COMO DEVEMOS PROCEDER SE NÃO TEMOS O TELEFONE DESSA CRIATURA? PODEMOS CHAMAR UM CHAVEIRO? O VIZINHO DISSE QUE O EX MUTUÁRIO APARECE NO IMÓVEL QUASE TODOS OS DIAS, MAS NÃO SABEMOS SE ISSO OCORRE. A MUDANÇA FOI REALIZADA, MAS O IMÓVEL ESTÁ A DISPOSIÇÃO DELE.

    Muito Obrigada pela atenção dispensada!

    Fabí

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    Respostas
    1. Fabí, investigue melhor o caso. Descubra se o imóvel está vazio ou se os móveis do ex-morador ainda estão lá. Em nossa opinião, se o imóvel estiver desocupado e sem os móveis do morador, não há motivo para não entrar no imóvel. Na verdade, o primeiro imóvel que compramos estava exatamente nessa situação. No site da CEf constava como "ocupado", porque na visita do engenheiro, o ex-mutuário ainda morava no imóvel. Mas entre a visita do engenheiro e a nossa visita, o ex-mutuário desistiu do imóvel e o desocupou. Nós não pensamos duas vezes, chamamos um chaveiro e entramos no imóvel. Esse imóvel já até foi vendido e até hoje nunca tivemos notícias do antigo morador. Mas se os móveis do ex-morador ainda estiverem no imóvel, é melhor você entrar com uma ação de imissão de posse porque terá que responder pelos bens do morador. Enfim, cabe a você decidir. A nossa opinião é a de que você deve entrar no imóvel com um chaveiro, seguindo as instruções da GILIE, apesar de correr o risco mencionado pelo seu advogado.

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    2. Tive esse mesmo problema com o meu imovel. Fiz a mesma pergunta ao blog e tive como reposta chamar um chaveiro. Resultado: td ok, mas quand entramos ainda restavam uns 3 moveis do ex mutuario. Então o q fiz, chamei a sindica do predio, listei tds os imoveis e a mesma assinou, depois fomos a uma delegacia de policia prestamos um B.O, contando o fato e listando tds os moveis pertencentes ao ex mutuario. Segue a dica procure ir com um advogado a delegacia.

      O medo que faz e se alguém souber que esta imovel esta vazio e invadir o mesmo... ai assim vc tera dor de cabeça, entrar com uma ação não é tão simples assim.

      Resumo: minha dica é chamar um chaveiro e entrar no que é seu, chamar tb um ou mais vizinho pra ser testemunhas.

      Abraço

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  3. Muito obrigada pela ajuda.

    O imóvel está vazio, segundo os vizinhos, que viram quando encostou o caminhão. Tanto que o ex mutuário pediu para o filho da vizinha afastar um pouco o carro para o caminhão estacionar.

    Pelo quintal da vizinha dá para ver que a lavanderia está vazia, mas tem alguns vasos de planta no quintal. Só dá para ver a garagem e a escada de entrada para a casa. Na garagem consta um armário de ferro com muitas pastas de arquivo.

    Vou quase todos os dias na frente do imóvel para ver se consigo falar com o ex mutuário. A casa fica fechada e escura, e é nítido que não tem ninguém morando, mas ele parece estar agindo de má fé.

    A situação é muito delicada. Hoje a advogada que ia pegar a nossa causa disse que podemos abrir um B.O e levar no imóvel 3 testemunhas com 2 policiais e levar o chaveiro, todos juntos e tirar foto de tudo.

    Bom, estamos esgotando todas as possibilidades para solucionar da melhor maneira para não ter que entrar com ação de imissão de posse.

    Assim que tivermos tudo solucionado, volto aqui para relatar o desfecho.

    Grata,

    Fabí

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    1. Fabí, aparentemente, os únicos bens que ficaram no imóvel são aqueles que o ex-mutuário não queria. Eu considero isso bastante encorajador em termos de entrar ou não entrar no imóvel. Enfim, cada um deve decidir por conta própria e assumir o risco, mas parece que o caminho já está aberto para você entrar no imóvel sem precisar entrar na Justiça. Sobre o desfecho do seu caso, seria muito bom se você pudesse nos relatar tudo o que aconteceu. Podemos conversar sobre isso por email. Se for o caso, te enviaremos um questionário para facilitar o seu relato. Depois, fazemos um resumo a partir das suas respostas e publicamos aqui no blog (obviamente, só publicaremos informações que você mesma autorizar). Abraços e boa sorte.

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  4. Olá, estou interessada na compra de um imóvel na modalidade venda direta em São Bernardo do Campo, porém eu liguei no atendiomento da caixa solicitando os contatos de um corretor credenciado e eles não souberam me informar, eu entrei em contato com uma agência do bairro e me passaram o telefone de uma imobiliári,a que no fim das contas, não trabalha com esse tipo de imóvel, apenas com financiamento da caixa. Há 2 meses estou tentando encontrar algum corretor para fazer a proposta mas não encontro. Como devo proceder?
    Obrigada.
    Paula

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    Respostas
    1. Olá, Paula!

      A solução para o seu caso é muito simples: basta você mesma fazer a proposta. Atenção: você não precisa ter um corretor para fazer a proposta. Leia o edital e você verá que não há nenhuma cláusula exigindo que você tenha um corretor, mas apenas dizendo que, se você tiver um corretor, o depósito caução será usado para pagá-lo. Mas se você não tiver um corretor, o dinheiro do depósito caução volta para você. Sendo assim, faça você mesma a proposta. No edital, consta todas as informações de que você precisa. Se precisar de ajuda com isso, podemos te dar uma força por um preço bem camarada. Qualquer coisa, mande um email para blogimoveisdacaixa@gmail.com

      Ainda assim, insistimos em dizer que você pode fazer isso por conta própria e economizar os 5% com o corretor de imóveis.

      Boa sorte e bons negócios.

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  5. Caros,

    Desde já agradeço e parabenizo pela qualidade, pioneirismo e singularidade do blog.

    Gostaria de perguntar o seguinte: vamos supor que a pessoa arrematou um imóvel, entrou com ação de imissão na posse com tutela antecipada, obteve esse pedido e finalmente conseguiu adentrar ao imóvel fazendo até algumas reformas no mesmo.

    Enquanto isso já deve haver uma ação judicial questionando a validade do leilão, e outra tentando impugnar a ação de imissão na posse nas mais altas instâncias.

    Pergunta:

    1- Quando é considerado seguro vender o imóvel? Logo após conseguir a posse?

    2 - No ato da venda do imóvel, o fato de você informar ao futuro comprador que há uma ação judicial que está caminhando conforme esperado mas que não está completamente transitada em julgado, isso não afasta o comprador?

    3 - O prazo pra questionar judicialmente a validade do leilão é de 5 anos, por isso é melhor arrematar imóveis que já tenham ação judicial em aberto, desde que tenham entendimento a favor do leilão?

    Atenciosamente,
    Julinho da Madalena.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Julinho!

      As questões 1 e 2 podem ser respondidas de uma só vez.

      O detentor do título de propriedade do imóvel (a pessoa que consta como proprietário na matrícula) é quem tem direito de vendê-lo. É por isso que a Caixa Econômica vende o imóvel mesmo sem ter a posse do imóvel - a CEF tem apenas a propriedade. O mesmo vale para o arrematante do imóvel. Na verdade, se o arrematante quiser vender o imóvel antes de desocupá-lo, ele poderá fazê-lo. É claro que o fato de o imóvel estar ocupado por alguém que não quer desocupá-lo faz com que seja muito mais difícil vendê-lo. Por isso, é preciso criar um atrativo para compensar esse obstáculo, por exemplo, baixar consideravelmente o preço do imóvel, como faz a CEF. Por isso, há na verdade três situações possíveis de venda do imóvel:

      1. Vender o imóvel antes de desocupá-lo (sem entrar na Justiça), o que não é muito interessante porque exigirá que você baixe muito o preço para conseguir vendê-lo; obviamente, é importante que conste uma cláusula no contrato de compra e venda, na qual fique claro que o comprador está ciente do estado de ocupação do imóvel, etc. (assim como consta no contrato com a CEF);

      2. Vender o imóvel depois de desocupá-lo, mas antes que a ação esteja completamente transitada em julgado, o que é muito interessante porque já te permitirá vender o imóvel por um preço bem próximo do valor de mercado, ficando apenas um pouco abaixo para compensar o inconveniente de ainda não ter finalizado o processo; nesse caso, também é importante constar no contrato de compra e venda a situação em questão; oferecer ao comprador um valor correspondente às despesas judiciais para desocupação do imóvel pode ser um bom incentivo para fazer com que o comprador se decida pela compra;

      3. Vender o imóvel depois de desocupá-lo e depois de a ação já ter sido completamente transitada em julgado, o que seria a situação ideal; o inconveniente é que você pode ficar com o imóvel parado, gerando gastos (condomínio, água, energia), esperando pelo final do processo;

      Enfim, é preciso ser criativo e encontrar maneiras de incentivar ou fomentar o comprador.

      Sobre a questão 3:

      O fato de já existir um processo do ex-mutuário contra a CEF pode ser útil, precisamente quando já existe alguma decisão desfavorável ao ex-mutuário e favorável à CEF. O motivo é simples: isso indica que a Justiça está entendendo que os procedimentos de execução extrajudicial da CEF estão nos conformes. No entanto, é importante notar que os juízes insistem em dizer que as disputas envolvendo o ex-mutuário e a CEF nada têm a ver com as disputas entre o comprador do imóvel e o ex-mutuário. Para ter mais detalhes sobre isso, reveja a postagem acima. Nela, o juiz diz claramente que a imissão de posse do proprietário do imóvel não pode ser impedida por disputas entre o ex-mutuário e a CEF. Ou seja, se o ex-mutuário teve problemas com a CEF, ele que se resolva com ela na Justiça, sem impedir que o comprador do imóvel e atual proprietário seja prejudicado.

      Abraços e bons negócios.

      Outra opção é esperar que a ação esteja completamente transitada em julgado.


      Por isso, a dica é vender o imóvel abaixo do valor de mercado dele, ainda que seja apenas uns 5 mil reais. Outra opção é oferecer ao comprador

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  6. Boa noite,

    Senhores(as)

    Uma casa desocupada avaliada por 150 mil está sendo vendida em concorrência pública por 120 mil. Visitei o imóvel e parece estar em boas condições.

    Vi que a caixa informou no edital que se não houver licitantes vencedor ela será levada à venda direta daqui há dois meses.

    Tenho interesse no imóvel pois pretendo fazer uma grana vendendo rápido, já que está desocupada.

    Vocês acham que compensa eu arriscar terminar a concorrência para ver se o preço mínimo se reduz quando for para a venda direta?

    Estou perguntando isso, mas tenho percebido que não há uma regra. as vezes o preço abaixa as vezes aumenta.

    Pergunta 2: aproveitando o ensejo, qual é melhor e quais as diferenças básicas entre: leilão, concorrência pública e Venda Direta.

    No caso da venda direta eu vi que há a possibilidade de se utilizar uma corretora como intermediária com custo por conta da CEF.

    Julinho da Madalena.

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    Respostas
    1. Julinho,

      Deixar a concorrência passar para comprar o imóvel por venda direta é arriscado porque o imóvel pode ser arrematado por outra pessoa. Se você está disposto a correr esse risco... Eu, particularmente, não faço isso. Quando considero o imóvel uma boa oportunidade, prefiro não perdê-la. Mas, enfim, cada um joga o seu jogo. A sua posição seria a mais conservadora, mas certamente gera lucros maiores por operação. No entanto, o preço que você vai pagar por isso é perder mais oportunidades do que os menos conversadores, como eu.

      Ao invés de falar de que modalidade é melhor, leilão, concorrência pública ou venda direta, faz mais sentido falar em qual negócio é melhor. É isso o que importa. Quando mais abaixo do preço de mercado estiver o preço de compra, melhor negócio é. A única coisa que notei é que quando há leilão (as pessoas fazem os lances verbalmente), o preço de arrematação do imóvel sobe bastante. Parece que as pessoas ficam mais otimistas na farra do leilão. Por isso, não gosto de leilão, embora sempre fique de olho também.

      Até onde sei, o custo com a contratação de imobiliária ou corretor de imóveis sempre fica por conta do arrematante do imóvel. De onde você tirou essa informação? Pode citar a cláusula do edital que atesta isso?

      Abraços.

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  7. Bom dia,

    Em 2001 comprei imovel pela CEF eem 2002 devido a mudança de trabalho me mudei de cidade. Enfim fiz a venda do imovel com contrato de "gaveta" até que o cidadão entrasse com toda documentação para transferencia junto a CEF. Este processo nao ocorreu, o imovel foi a leilão e eu nao fiquei sabendo de nada por estar morando em outro estado. Tentei seguidas vezes contato com o Gerente da CEF em Rio Preto mas o mesmo não me deu atenção via telefone. Ainda tenho chance de retomar pagando todas as dividas e etc??

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    1. Este comentário foi removido pelo autor.

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    2. Fabricio,

      O que você pode fazer é participar do leilão e tentar arrematar o imóvel. Em geral, o lance mínimo é igual ao valor da dívida. Por isso, recomendo que você leia o edital para tomar ciência de todos os detalhes, porque o próprio edital prevê a situação em que o ex-mutuário é o arrematante do imóvel.

      Boa sorte.

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  8. Como se chama ?

    Veja só, o imóvel acima está desocupado e a caixa consegui a posse por meio de uma ação judicial de manutenção/reposição de posse. o Juiz determinou a tutela antecipada à caixa e deu um prazo para o ex-mutuário se manifestar, e até o momento nada.

    Na sua opinião, é uma situação com boa margem de segurança a compra acima?

    Qual é o prazo para o ex-mutuário questionar o leilão?

    Abraço
    Julinho.

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    1. Em minha opinião, imóveis desocupados são sempre uma ótima opção. Porque o grande problema de comprar imóveis da CEF está em ter a propriedade do imóvel mas não ter a posse, porque alguém ainda está morando no imóvel. O caso que você está apresentando é exatamente aquele em que você não precisa se preocupar com isso, ou seja, você será não apenas proprietário do imóvel mas de cara também terá a posse dele.

      Até onde sei, não há prazo para acionar a CEF em caso de ter o imóvel leiloado. Mas os juízes costumam entender que as disputas entre ex-mutuário e CEF nada têm a ver com as disputas entre proprietário/arrematante do imóvel e ex-mutuário. Portanto, o fato de acionar a CEF na Justiça não impede a imissão de posse do arrematante. Veja a última postagem no blog. Ela trata disso.

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  9. Imaginando que um imóvel seja adquirido em MODALIDADE DE VENDA DIRETA a papelada de negociação esta ok e tenho o sinal verde da CEF e, fiz a caução 5% do valor do imóvel no dia 1 de janeiro 2012 vamos supor que seja uma segunda-feura e que o mesmo esta ocupado pelo ex-mutuário ou alugado, em que data posso ingressar com a imissão de posse e tutela antecipada?
    Caso o ex-mutuário tenha algum processo contra a CEF referindo-se ao imovél qual a complicação que pode me dar na hora de fazer o pedido de imissão de posse e tutela antecipada?
    Qual a documentação que tenho que ter para efeturar o pedido de imissão de posse e tutela antecipada?
    Quanto a comunicados a serem enviados ao ex-mutuário, somente o advogado os envia eu o mutuário atual pode enviar comunicados através de CARTA REGISTRADA informando que comprou o imóvel e que a o cupação tem que acontecer em 15 dias, por exemplo?
    Existe algum impedimento no ato da ação de imissão de posse e tutela antecipada e no despeso propriamente dito em caso do ex-mutuário ou inquilino ter uma doença grave ou ser deficiente físico ( cancer, AIDS e etc )?
    Qual e a situação de maior risco na compra na modalidade de VENDA DIRETA?
    Se estiver alugado e o ex-mutuário tiver algum processo contra a CEF referindo-se ao imovél qual a complicação que pode me dar na hora de fazer o pedido de imissão de posse e tutela antecipada? Posso fazer o pedido de despejo do inquilino? e como fica a situação posteriormente ja que ele tem um processo com a CEF?

    Grato,
    Ricardo Azeredo
    Macaé - RJ

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    1. Ricardo, aí vão as respostas:

      1. Para entrar com a ação de imissão de posse, meu advogado recomendou que antes eu providencie o registro do imóvel, de modo que ele possa anexar ao processo as provas inequívocas de que sou o proprietário do imóvel e, portanto, detentor dos direitos de posse do imóvel. Isso quer dizer que depois de fechar tudo com a CEF, ainda vai levar no mínimo 30 dias para você entrar com a imissão...

      2. O próprio arrematante do imóvel pode enviar os comunicados extrajudiciais para notificar o antigo proprietário sobre a necessidade de desocupar o imóvel. Hoje em dia está muito difícil fazer um acordo. Mas não custa tentar... se der certo, você economiza o dinheiro que gastaria com advogado e Justiça.

      3. Desconheço qualquer impedimento à desocupação do imóvel em virtude de doença do ocupante ou o que quer que seja...

      4. Em termos de risco, não vejo diferença entre Concorrência Pública e Venda Direta.

      5. O ex-mutuário sempre alega que tem um processo contra a CEF e que portanto não pode ser despejado até que esse processo tenha desfecho desfavorável. Repito: ele SEMPRE alega isso. No entanto, já mostramos no blog em outras postagens que os juízes dizem claramente que o processo do ex-mutuário contra a CEF nada tem a ver com o processo do proprietário do imóvel contra o ocupante. Dê uma olhada nas demais postagens...

      Boa sorte e bons negócios.

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  10. Senhores, boa noite. Vocês poderiam me informar o valor médio cobrado pelos advogados em ações de despejo e se possível, indicar um advogado no Rio de Janeiro, capital, que tenha experiência em ações dessa natureza, com imoveéis comprados da Caixa/Gilie ?

    No aguardo e atenciosamente

    Julio Cesar

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  11. QUITEI MEU IMOVEL COM CEF SEM SABER QUE O MESMO HAVIA SIDO ARREMATADO POR UMA EMPRESA DA PROPRIA CAIXA, ELES ME CHAMARAM P FAZER O ACORDO,SÓ DESCOBRI QUANDO FUI AVERBAR EM MEU NOME,O CARTÓRIO N PODE FAZER,TODO O ACORDO FOI FEITO NO FORUM DE SP PERANTE UM JUIZ,COMO PODE ACONTECER UMA COISA DESTA? ESTOU ME SENTINDO VITIMA DE TUDO ISTO,O ACORDO FICOU EM 34.000 MIL REAIS INCLUINDO CUSTAS ADVOCATICIAS E ETC,QUAIS SÃO MINHAS CHANCES?

    OBRIGADA,
    SILVIA

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    Respostas
    1. Silvia,

      O melhor a fazer é procurar um advogado. Se você quitou o imóvel, suponho que você tem um documento que comprova a quitação, certo? Nesse caso, acho que você tem boas chances contestando a arrematação do imóvel.

      Boa sorte.

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  12. Ola tenho pretensao de adquirir um imovel pela caixa..
    mas o deposito caução é no valor de avaliação? pois é maior que o valor de venda..

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  13. Ola boa tarde
    Comprei um imovel em uma concorrencia publica da cef como venda direta em jun de 2010. O imovel estava sendo vendido por apenas 11.440 paguei os 1300 de caucao e tive mais 5 mil de subsideo do giverno paguei apenas 6440 reais. Ate aqui tudo bem assinei o contrato c cef registrei o imovel no meu nome e no dia seguinte fui ate o imovel falar c o morador que se recusou sair do imovel. No dia seguinte procurei uma advogda e entrei com um pricesso de imissao de posse em outubro do msm ano. O ex proprietario entrou c um processo pedindo a anulacao do leilao na justica federal em jul de 2010. Em maio de 2012 tive uma audiencia de conciliacao onde nao houve acordo. Em janeiro deste ano saiu a decisai da federal o leilao nao iria ser anulado ' porem o ex mutuari recorreu eo meu processo de imissao de posse esta parado porque segundo o juiz ele precisa da decisao da federal. Fico muito chateada c situacao . Gistaria de saber se podem me dar alguma solucao para meu caso.

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  14. Este comentário foi removido pelo autor.

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  15. Em primeiro lugar parabéns pelo blog.

    Gostaria de esclarecer uma dúvida com relação a um imóvel arrebatado por mim em um leilão da CEF onde posteriormente precisei ajuizar uma ação de posse do mesmo. Hoje já tenho a decisão judicial que me deu a imissão de posse do imóvel, inclusive se necessário com o uso de força policial. A minha dúvida refere-se quanto à responsabilidade da guarda dos bens do ex-mutuário que ocupa o imóvel quando da execução da sentença caso este não tenha onde colocar os seus bens na ação de despejo. O meu advogado garante que eu não tenho responsabilidade nenhuma sobre a guarda destes, já a oficial de justiça garante que esta responsabilidade recai sobre mim. Qual a orientação pode ser dada neste sentido?

    Desde já agradeço.

    Ricardo

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